Tỷ lệ trống cho thuê cho biết bao nhiêu diện tích/căn cho thuê đang bỏ trống, và số ngày trống càng ít thì dòng tiền của bạn thường càng tốt.
Tỷ lệ trống cho thuê nghĩa là gì
Tỷ lệ trống cho thuê cho bạn biết có bao nhiêu phần trong danh sách đơn vị cho thuê của bạn đang không có người ở. Nếu bạn sở hữu 10 đơn vị và 1 đơn vị trống trong tháng đó, thì tỷ lệ trống cho thuê của bạn trong tháng đó là 10%.
Với một chủ nhà nhỏ, trống cho thuê thường là một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến một bất động sản nhìn có vẻ sinh lời trên giấy tờ vẫn cảm thấy “chật vật” ngoài đời. Tiền thuê không thu được thường vẫn khiến bạn phải trả các chi phí cố định như tiền thế chấp, bảo hiểm, thuế, điện nước, chi phí sửa chữa và chi phí quản lý.
Người ta đôi khi dùng từ này hơi “lỏng”. Trong thực tế, nó có thể là phần trăm đơn vị đang trống ngay lúc này, hoặc phần trăm đơn vị trống trong cả một tháng hoặc một năm. Hãy hỏi công ty quản lý họ đang báo cáo con số nào để bạn so sánh cùng một loại theo thời gian.
Vì sao nó ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng
Tỷ lệ trống ảnh hưởng đến dòng tiền trước tiên. Nếu tiền thuê bị trễ hoặc một đơn vị bị bỏ trống giữa các đợt thuê, bạn có thể vẫn phải trả các chi phí cố định tương tự. Vì vậy, chủ nhà thường xem tỷ lệ trống cùng với tỷ lệ thu tiền thuê, tỷ lệ gia hạn hợp đồng, và số ngày để cho thuê lại.
Nó cũng ảnh hưởng đến suất sinh lời hoạt động thực sự của bạn. Hai bất động sản có cùng tổng tiền thuê có thể hoạt động rất khác nhau nếu một nơi có tình trạng thay người thuê thường xuyên, cho thuê chậm, hoặc thời gian sửa chữa/bàn giao lại kéo dài.
Một công ty quản lý tốt giúp giảm tình trạng trống không cần thiết bằng cách định giá đúng, quảng cáo nhanh, sàng lọc nhất quán và công bằng, phối hợp sửa chữa, và giữ tiến độ gia hạn. OwnerLedger là dịch vụ ghép đôi MIỄN PHÍ, không phải công ty quản lý bất động sản, nhưng chúng tôi có thể giúp bạn được ghép đôi với các công ty được cấp phép và có bảo hiểm phù hợp gần bạn.
Thường những gì gây ra tình trạng trống cho thuê
Tình trạng trống cho thuê hiếm khi chỉ do một nguyên nhân. Các yếu tố phổ biến gồm: tiền thuê được đặt quá cao so với thị trường địa phương, hình ảnh hoặc chất lượng rao tin kém, phản hồi chậm với các yêu cầu/tín hiệu quan tâm, sửa chữa bị trì hoãn, nhu cầu theo mùa, thay đổi người thuê, và quy trình gia hạn yếu.
Vị trí và tình trạng căn hộ cũng quan trọng. Một căn sạch sẽ, được chăm sóc tốt và có mức tiền thuê hợp lý thường được thuê nhanh hơn một căn cần sửa chữa, dù nằm trong cùng khu vực.
Với chủ nhà, câu hỏi hữu ích không chỉ là “tỷ lệ trống của tôi là bao nhiêu?” mà còn là “nguyên nhân là gì và tôi có thể kiểm soát điều gì?” Người quản lý nên giải thích rõ ràng bằng số liệu, không chỉ là lời trấn an mơ hồ.
Chủ nhà nên đo lường thế nào
Một cách đơn giản để đo tỷ lệ trống cho thuê là:
1. Đếm số đơn vị hoặc số ngày trống.
2. Chia cho tổng số đơn vị hoặc tổng số ngày trong kỳ.
3. So sánh theo tháng và theo năm.
Ví dụ, nếu 1 đơn vị trống trong 15 ngày của tháng 30 ngày, thì tỷ lệ trống cho đơn vị đó trong tháng là 50%. Nếu bạn sở hữu 4 đơn vị và có 1 đơn vị trống suốt cả tháng, thì tỷ lệ trống theo đơn vị trong tháng đó là 25%.
Hãy yêu cầu các báo cáo thể hiện: tỷ lệ kín chỗ (occupancy), số ngày trống, tiền thuê đã thu, chi phí/chiết khấu nhượng bộ (concessions), tỷ lệ gia hạn, và số ngày trung bình để cho thuê lại. Các con số này giúp bạn thấy vấn đề đến từ giá thị trường, do thay người thuê, hay do vận hành. Thêm về báo cáo và sao kê chủ nhà có trong các hướng dẫn và trang trợ giúp của chúng tôi.
Công ty quản lý có thể tính phí bao nhiêu và cần chú ý gì
Phí quản lý bất động sản khác nhau theo thị trường và mức dịch vụ. Các mức phổ biến thường khoảng 8% đến 12% tiền thuê hằng tháng cho quản lý đang vận hành, cộng thêm phí cho thuê thường là 50% đến 100% của tiền thuê của một tháng, và đôi khi có thêm phí gia hạn, phí thiết lập hoặc phụ thu/bổ sung chi phí sửa chữa. Đây không phải là báo giá, và con số thực tế phụ thuộc vào bất động sản, thị trường và công ty đó bao gồm những gì.
Nếu tỷ lệ trống cao, mức phí hằng tháng thấp vẫn có thể trở nên đắt nếu công ty quản lý cho thuê chậm hoặc tính thêm các khoản “phụ phí” không công khai. Hãy để ý các khoản phí mơ hồ, phụ phí sửa chữa không được công bố, không có hợp đồng quản lý bằng văn bản, không có kế toán/ghi sổ tài khoản tín thác (trust accounting), không có giấy phép, hoặc bị gây áp lực ký ngay.
Luôn lấy mọi thứ bằng văn bản, so sánh các đề xuất, kiểm tra giấy phép và kiểm tra tham chiếu/xác nhận trước khi bạn thuê. Bạn có thể xem các loại phí nói chung trên trang fees của chúng tôi.
Nhà ở công bằng và tác động đến người thuê
Đối với người thuê, tình trạng trống cho thuê có thể ảnh hưởng đến việc chủ nhà phản hồi nhanh đến mức nào, việc sửa chữa diễn ra nhanh ra sao, và liệu căn hộ có được giữ trong tình trạng tốt hay không. Tình trạng trống không nên được dùng để xử lý đối xử bất công với người nộp đơn hoặc để “định hướng” người theo các đặc điểm được pháp luật bảo vệ.
Quá trình sàng lọc phải nhất quán và sử dụng cùng các tiêu chí hợp pháp cho mọi người nộp đơn. Chủ nhà và công ty quản lý không nên đưa ra quyết định dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, nguồn gốc quốc gia, tình trạng gia đình hoặc tình trạng khuyết tật.
Nếu bạn là người thuê và bạn nghĩ rằng việc sàng lọc hoặc quyết định về nhà ở là không công bằng, hãy lưu lại hồ sơ và cân nhắc liên hệ với một tổ chức về nhà ở công bằng tại địa phương hoặc một luật sư được cấp phép ở khu vực của bạn, vì quy định thay đổi theo bang và thành phố.