Chi phí quản lý bất động sản thực sự là bao nhiêu

Hầu hết các công ty quản lý bất động sản sẽ tính phí quản lý hàng tháng, kèm một số phí một lần hoặc phí phát sinh theo thời điểm. Ở nhiều thị trường tại Mỹ, phí quản lý hàng tháng thường rơi vào khoảng 8% đến 12% trên tổng tiền thuê thu được, nhưng một số thị trường và loại hình tài sản có thể thấp hơn hoặc cao hơn.

Phí cho thuê hoặc phí chọn người thuê cũng thường áp dụng khi căn nhà trống. Một khoảng phổ biến là khoảng 50% đến 100% tiền thuê của 1 tháng. Một số công ty còn tính phí gia hạn hợp đồng thuê, thường khoảng $150 đến $500, dù có nơi lại gộp việc gia hạn vào phí quản lý hàng tháng.

Bạn cũng có thể thấy các khoản phí thiết lập, phí kiểm tra, phí khi chỗ trống (vancancy), phí điều phối bảo trì, hoặc phụ phí (markup) trên hóa đơn sửa chữa. Con số thực tế phụ thuộc vào thị trường, tài sản, người quản lý và những dịch vụ được bao gồm. Các khoảng giá này chỉ nhằm cung cấp thông tin chung, không phải báo giá.

OwnerLedger là dịch vụ miễn phí giúp kết nối chủ nhà. Chúng tôi không quản lý bất động sản, không đóng vai trò môi giới, và không đưa ra lời khuyên pháp lý, thuế hay kế toán. Nếu bạn muốn so sánh lựa chọn tại địa phương, bạn có thể được kết nối với các công ty quản lý bất động sản có giấy phép và mua bảo hiểm gần bạn hoàn toàn miễn phí.

Phí quản lý hàng tháng: Đây là khoản phí duy trì cho các công việc thường xuyên như thu tiền thuê, báo cáo cho chủ nhà, điều phối bảo trì, liên lạc với người thuê và giám sát cơ bản. Nhiều chủ nhà chỉ chú ý vào con số này, nhưng như vậy có thể là một sai lầm nếu các khoản phí khác lại cao.

Phí cho thuê hoặc phí chọn người thuê: Phí này chi trả cho việc quảng cáo, tổ chức cho xem nhà, xử lý hồ sơ đăng ký, sàng lọc, soạn thảo hợp đồng thuê, và điều phối việc dọn vào khi căn hộ đang trống. Việc sàng lọc phải nhất quán, đúng pháp luật và được ghi nhận cho mọi ứng viên.

Phí gia hạn hợp đồng thuê: Một số công ty tính phí để chuẩn bị và xử lý việc gia hạn. Những công ty khác gộp vào phí quản lý hàng tháng. Hãy hỏi điều gì sẽ xảy ra nếu người thuê ở theo dạng tháng-tháng.

Phụ phí bảo trì hoặc phí điều phối bảo trì: Một số công ty cộng thêm một tỷ lệ phần trăm hoặc một khoản phí cố định khi bên cung cấp dịch vụ thực hiện sửa chữa. Việc này không phải lúc nào cũng là vô lý, nhưng cần được công khai rõ ràng bằng văn bản trước khi bạn ký.

Phí thiết lập và phí kiểm tra: Một số công ty tính phí onboarding để mở tài khoản của bạn, xem xét tài liệu và chuẩn bị hệ thống. Có thể các buổi kiểm tra định kỳ hoặc kiểm tra khi dọn vào/dọn đi được bao gồm, hoặc được tính riêng.

Giá thường thay đổi theo thị trường địa phương. Ở các khu vực tiền thuê cao, cạnh tranh cao, một công ty có thể tính tỷ lệ thấp hơn nhưng vẫn thu được một khoản tiền đáng kể. Ở các khu vực tiền thuê thấp, tỷ lệ có thể cao hơn vì công việc nhìn chung tương tự ngay cả khi tiền thuê thấp.

Loại hình tài sản cũng ảnh hưởng. Nhà ở một gia đình, căn hộ chung cư (condo), tòa nhà nhiều căn quy mô nhỏ hoặc danh mục rải rác (scattered-site) có thể được định giá khác nhau. Tòa nhà cũ, sửa chữa thường xuyên, quy định đăng ký tại địa phương, điều phối với HOA, và thời gian di chuyển dài cũng có thể làm tăng chi phí.

Mức độ dịch vụ cũng quan trọng. Một số người quản lý cung cấp dịch vụ cơ bản là thu tiền thuê và điều phối sửa chữa. Một số khác bao gồm báo cáo nhiều hơn, tổ chức kiểm tra, điều phối việc đòi lại nhà khi vi phạm hợp đồng (eviction coordination), phản hồi ngoài giờ, xử lý chi phí tiện ích (utility handling), hoặc liên lạc với HOA. Đề xuất rẻ nhất chưa chắc là tổng chi phí thấp nhất nếu căn hộ bị trống lâu hơn hoặc vấn đề được xử lý kém.

Nếu bạn mới bắt đầu thuê người quản lý, trang dịch vụ của chúng tôi sẽ giải thích những việc mà các công ty quản lý bất động sản thường làm cho chủ nhà.

Đừng chỉ so sánh tỷ lệ theo tháng. Hãy yêu cầu bảng phí đầy đủ và đọc kỹ hợp đồng thỏa thuận quản lý. Phí quản lý hàng tháng thấp hơn có thể bị bù trừ bởi phí cho thuê cao, phí gia hạn, phí kiểm tra hoặc phụ phí bảo trì không được công khai.

Dùng cùng một bộ câu hỏi cho mọi công ty để so sánh công bằng:

1. Phí quản lý hàng tháng là bao nhiêu, và phí này được tính trên tiền thuê đến hạn hay tiền thuê thực tế đã thu?
2. Phí cho thuê là bao nhiêu khi đặt một người thuê mới?
3. Có tính phí gia hạn không?
4. Có bao gồm phí kiểm tra không, và nếu không thì chi phí là bao nhiêu?
5. Có phụ phí bảo trì hoặc phí điều phối không?
6. Có phí thiết lập, phí hủy, hoặc phí khi chỗ trống không?
7. Có bao gồm báo cáo cho chủ nhà và báo cáo cuối năm không?
8. Việc phê duyệt bảo trì được xử lý như thế nào, và mức giới hạn bằng tiền nào thì cần sự phê duyệt của chủ nhà?

Yêu cầu mỗi người quản lý giải thích bất kỳ điểm nào chưa rõ. Nhận tất cả các khoản phí bằng văn bản. Thông tin chung trên mạng có thể giúp bạn chuẩn bị, nhưng điều khoản và mức giá tại địa phương khác nhau, vì vậy hãy xác nhận trực tiếp với công ty có giấy phép.

Một số cơ cấu phí là hợp lý. Phí ẩn thì không. Hãy cẩn thận nếu công ty mập mờ về phụ phí sửa chữa, không cung cấp một bản mẫu hợp đồng quản lý, hoặc gây sức ép để bạn ký ngay tại chỗ.

Các dấu hiệu cảnh báo khác gồm: không có giấy phép hiển thị khi pháp luật yêu cầu, không có bằng chứng mua bảo hiểm, báo cáo cho chủ nhà yếu, không có quy trình kế toán/quản lý tiền theo ủy thác (trust accounting) rõ ràng, hoặc từ chối cung cấp người tham chiếu. Một đề xuất tốt phải đủ rõ để bạn hiểu ai làm gì, khi nào bạn trả tiền, và những gì được bao gồm.

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy kiểm tra giấy phép nếu tiểu bang của bạn yêu cầu, yêu cầu người tham chiếu và đọc hợp đồng từng dòng. Quy định, yêu cầu về giấy phép và cách thực hành giữa chủ nhà - người thuê thay đổi theo tiểu bang và thành phố, vì vậy hãy xác nhận yêu cầu tại địa phương với người quản lý và, khi cần, với luật sư hoặc kế toán có giấy phép.

Nếu bạn muốn xem chi tiết hơn về chi phí và các điểm đánh đổi, hãy xem quản lý bất động sản tốn bao nhiêu.

OwnerLedger giúp các chủ nhà cho thuê so sánh các lựa chọn quản lý bất động sản tại địa phương. Chúng tôi là dịch vụ miễn phí kết nối, không phải công ty quản lý bất động sản, không phải bên môi giới, luật sư hay kế toán.

Chúng tôi chỉ thu thập các thông tin liên hệ cơ bản và thông tin liên quan đến mục tiêu sở hữu như: tên của bạn, số điện thoại, email (tùy chọn), vai trò, loại hình tài sản, số lượng căn, thành phố, mã ZIP và ngôn ngữ bạn muốn. Chúng tôi không yêu cầu số an sinh xã hội (Social Security numbers), số tài khoản ngân hàng, báo cáo tài chính của chủ nhà, hoặc dữ liệu sàng lọc lý lịch người thuê.

Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát. Bạn so sánh các đề xuất, xem xét các khoản phí, xác minh giấy phép và người tham chiếu, rồi quyết định thuê ai. Chúng tôi không hứa hẹn một người quản lý cụ thể, kết quả có người thuê hay mức tiền thuê.