ما معدل الشغور وما أهميته؟

يخبرك معدل الشغور بكم من مخزونك الإيجاري غير مشغول. إذا كان لديك 10 وحدات وكانت وحدة واحدة فارغة خلال الشهر، فسيكون معدل الشغور 10% لذلك الشهر.

بالنسبة للمالك الصغير، غالبًا ما يكون الشغور أحد أكبر الأسباب التي تجعل عقارًا يبدو مربحًا على الورق لكنه يظل ضيقًا ماليًا في الواقع. الإيجار غير المحصَّل عادةً ما يزال يتركك تتحمل تكاليف الرهن العقاري والتأمين والضرائب والمرافق والإصلاحات وتكاليف الإدارة.

يستخدم بعض الناس الكلمة بشكل غير دقيق. في الممارسة العملية، قد تعني نسبة الوحدات الفارغة حاليًا، أو نسبة الوحدات الفارغة خلال شهر أو سنة. اسأل مديرك عن الرقم الذي يبلّغ عنه حتى تقارن الشيء نفسه عبر الزمن.

يؤثر الشغور على التدفق النقدي أولًا. إذا تأخر تحصيل الإيجار أو ظلت الوحدة شاغرة بين مستأجرين، فقد تضطر ما زلت إلى دفع نفس التكاليف الثابتة. ولهذا السبب ينظر كثير من الملاك إلى الشغور جنبًا إلى جنب مع تحصيل الإيجار ومعدلات التجديد والأيام على السوق.

كما يؤثر على عائدك التشغيلي الحقيقي. يمكن لعقارين يملكان نفس الإيجار الإجمالي أن يقدما أداءً مختلفًا جدًا إذا كان أحدهما يمر بتحولات متكررة أو تأجير بطيء أو فترات طويلة للإعداد قبل التأجير.

يساعد مدير العقارات الجيد على تقليل الشغور القابل للتجنب عبر تسعير صحيح، وتسويق سريع، وفحص ثابت ومنصف، وتنسيق الإصلاحات، والحفاظ على مسار التجديد. OwnerLedger هي خدمة مطابقة مجانية وليست مدير عقارات، لكن يمكننا مساعدتك في الحصول على المطابقة مع شركات مرخّصة ومؤمَّنة بالقرب منك.

نادراً ما يكون الشغور ناتجًا عن سبب واحد فقط. تشمل الأسباب الشائعة: تحديد الإيجار مرتفعًا جدًا بالنسبة للسوق المحلي، صور ضعيفة أو جودة ضعيفة للإعلان، بطء الاستجابة للاستفسارات، تأخر الإصلاحات، الطلب الموسمي، تبدّل المستأجرين، وضعف عملية التجديد.

كما أن الموقع وحالة العقار مهمان. غالبًا ما تُؤجَّر الوحدة النظيفة والمعتنى بها وبإيجار معقول بسرعة أكبر من وحدة تحتاج إلى أعمال، حتى في الحي نفسه.

بالنسبة للملاك، السؤال المفيد ليس فقط “ما معدل الشغور لدي؟” بل “ما الذي يسببه، وما الذي يمكنني التحكم فيه؟” ينبغي أن يكون بإمكان المدير شرح ذلك بوضوح باستخدام أرقام، وليس من خلال طمأنة عامة.

طريقة بسيطة لقياس الشغور هي:
1. احصِ الوحدات أو الأيام التي كانت فارغة.
2. اقسم على إجمالي الوحدات أو إجمالي الأيام في الفترة.
3. قارن شهرًا بشهر وسنة بسنة.

على سبيل المثال، إذا كانت وحدة واحدة فارغة لمدة 15 يومًا في شهر مدته 30 يومًا، فهذا يعني شغورًا بنسبة 50% لتلك الوحدة خلال ذلك الشهر. وإذا كان لديك 4 وحدات وكانت وحدة واحدة شاغرة طوال الشهر، فهذا يعني شغورًا بنسبة 25% للوحدات في ذلك الشهر.

اطلب تقارير تُظهر نسبة الإشغال، وأيام الشغور، والإيجار المحصَّل، والحوافز/التنازلات، ومعدل التجديد، ومتوسط الأيام لإعادة تأجير الوحدة. تساعدك هذه الأرقام على معرفة ما إذا كانت المشكلة في سعر السوق أم في التحول/الدوران (turnover) أم في العمليات. المزيد عن التقارير وبيانات المالك موجود في الدلائل والمساعدة.

تختلف رسوم إدارة العقارات حسب السوق ومستوى الخدمة. تشمل النطاقات الشائعة حوالي 8% إلى 12% من الإيجار الشهري للإدارة المستمرة، بالإضافة إلى رسوم تأجير غالبًا ما تكون 50% إلى 100% من إيجار شهر واحد، وأحيانًا رسوم تجديد أو رسوم تجهيز أو زيادة على تكلفة الصيانة. هذه ليست عروض أسعار (اقتباسات)، والرقم الحقيقي يعتمد على العقار والسوق وما الذي يتضمنه كل طرف.

إذا كان الشغور مرتفعًا، فقد يصبح حتى الرسوم الشهرية المنخفضة مكلفًا إذا كان المدير بطيئًا في التأجير أو يفرض رسومًا إضافية غير معلنة. انتبه للرسوم غير الواضحة، وعمليات زيادة الصيانة غير المفصح عنها، وعدم وجود اتفاقية إدارة مكتوبة، وعدم وجود حسابات أمانة (trust accounting)، وعدم وجود ترخيص، أو ضغط للتوقيع فورًا.

احرص دائمًا على الحصول على كل شيء مكتوبًا، وقارن بين المقترحات، وتحقق من الترخيص، وراجع المراجع قبل أن تستأجر. يمكنك الاطلاع على أنواع الرسوم بشكل عام في صفحة الرسوم.

بالنسبة للمستأجرين، قد يؤثر الشغور على سرعة ردّ المالك، وعلى مدى سرعة تنفيذ الإصلاحات، وعلى ما إذا كانت الوحدة تُحافظ على حالتها الجيدة. لا ينبغي استخدامه للتمييز ضد مقدمي الطلبات أو لتوجيه الناس بناءً على صفات محمية.

يجب أن يكون فحص المتقدمين ثابتًا وأن يستخدم المعايير القانونية نفسها لكل متقدم. لا ينبغي للمالكين والمديرين اتخاذ قرارات بناءً على العِرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي أو الحالة العائلية أو الإعاقة.

إذا كنت مستأجرًا وتعتقد أن فحص المتقدمين أو قرار السكن كان غير عادل، احتفظ بسجلاتك وفكّر في التواصل مع منظمة محلية للعدالة في السكن أو محامٍ مرخّص في منطقتك، لأن القواعد تختلف حسب الولاية والمدينة.