Ipinapakita ng vacancy rate kung gaano karaming bakanteng space ang mayroon sa rental, at mas mababa ang bilang ng mga araw na bakante mo, mas maganda usually ang cash flow mo.
Ano ang ibig sabihin ng vacancy rate
Sinasabi sa iyo ng vacancy rate kung gaano karami sa iyong mga inuupahang yunit ang hindi sinasakop. Kung may-ari ka ng 10 yunit at 1 ang bakante sa loob ng buwan, ang vacancy rate mo para sa buwang iyon ay 10%.
Para sa isang maliit na may-ari, ang bakante ay madalas isa sa pinakamalalaking dahilan kung bakit ang isang property na mukhang kumikita sa papel ay parang masikip pa rin sa totoong buhay. Ang upahang hindi nakokolekta ay kadalasang nag-iiwan pa rin sa iyo ng mortgage, insurance, taxes, utilities, mga sira/pag-aayos, at mga gastos sa pamamahala.
Minsan ginagamit ng tao ang salitang ito nang maluwag. Sa aktwal, puwede itong tumukoy sa bahagi ng mga yunit na bakante ngayon, o bahagi ng mga yunit na bakante sa loob ng isang buwan o taon. Tanungin ang iyong manager kung anong bilang ang nire-report nila para pareho ang iyong paghahambing sa paglipas ng panahon.
Bakit ito nakakaapekto sa ilalim na linya mo
Nakakaapekto ang vacancy muna sa cash flow. Kapag nahuhuli ang pagbabayad ng upa o may yunit na nakabakante sa pagitan ng mga nangungupahan, baka kailangan mo pa ring bayaran ang parehong mga nakapirming gastos. Kaya madalas tinitingnan ng mga may-ari ang vacancy kasabay ng rent collection, renewal rates, at days-on-market.
Nakakaapekto rin ito sa totoong operating return mo. Dalawang property na pareho ang gross rent ay puwedeng magkaiba nang malaki ang performance kung ang isa ay may madalas na pagpapalit ng nangungupahan, mabagal na pagrenta, o matagal na paggawa bago maging handa muli (make-ready times).
Ang isang mahusay na property manager ay tumutulong na bawasan ang vacancy na maiiwasan sa pamamagitan ng tamang pagpepresyo, mabilis na pagmemarket, pare-pareho at patas na screening, pag-uugnay ng mga pag-aayos, at pagpapanatiling nasa tamang track ang mga renewal. Ang OwnerLedger ay libreng matching service, hindi property manager, pero matutulungan ka naming makamatch sa mga kumpanyang lisensyado at may insurance na malapit sa iyo.
Ano ang karaniwang nagdudulot ng vacancy
Bihira ang vacancy na nagmumula sa isang bagay lang. Karaniwang mga sanhi ay: masyadong mataas ang upa para sa lokal na market, mahinang mga larawan o kalidad ng listing, mabagal na pagtugon sa mga tanong, naantalang mga pag-aayos, pana-panahong pagdami ng demand, pagpapalit ng tenant, at mahina o hindi maayos na proseso sa renewal.
Mahalaga rin ang lokasyon at kondisyon ng property. Ang malinis at maayos na yunit na may makatwirang upa ay madalas mas mabilis maire-rent kaysa sa isang nangangailangan ng pag-aayos, kahit pareho pa silang nasa parehong kapitbahayan.
Para sa mga may-ari, ang kapaki-pakinabang na tanong ay hindi lang “ano ang vacancy rate ko?” kundi “ano ang sanhi nito, at ano ang kontrol ko?” Dapat na maipaliwanag ito ng manager nang malinaw gamit ang mga numero—hindi lang malabong paniniguro.
Paano dapat sukatin ito ng mga may-ari
Simple lang ang paraan para masukat ang vacancy:
1. Bilangin ang mga yunit o araw na bakante.
2. Hatiin ito sa kabuuang bilang ng yunit o kabuuang araw sa loob ng panahon.
3. Ihambing buwan-buwan at taon-taon.
Halimbawa, kung 1 yunit ang bakante sa loob ng 15 araw sa isang 30-araw na buwan, iyon ay 50% vacancy para sa yunit na iyon sa buwang iyon. Kung pag-aari mo ang 4 na yunit at 1 ang bakante sa buong buwan, ang unit vacancy mo para sa buwang iyon ay 25%.
Humingi ng mga report na nagpapakita ng occupancy, vacancy days, rent collected, concessions, renewal rate, at average days para ma-rerent muli. Tinutulungan ka ng mga bilang na makita kung ang problema ay presyo sa market, turnover, o operasyon. May higit pa tungkol sa pagre-report at owner statements sa aming mga guides at help.
Ano ang maaaring singilin ng manager at ano ang dapat bantayan
Magkakaiba ang mga bayad sa property management ayon sa market at level ng serbisyo. Karaniwang hanay ay mga 8% hanggang 12% ng monthly rent para sa patuloy na pamamahala, plus isang leasing fee na madalas ay 50% hanggang 100% ng upa ng isang buwan, at minsan ay may renewal fee, setup fee, o dagdag singil sa pagpapanatili/pag-aayos (maintenance markup). Hindi ito mga quote, at ang aktwal na halaga ay nakadepende sa property, sa market, at sa kung ano ang kasama ng kumpanya.
Kung mataas ang vacancy, puwede pa ring maging mahal ang mababang monthly fee kung mabagal ang manager sa pagrenta o naniningil ng mga nakatagong dagdag. Bantayan ang mga bayad na malabo ang paliwanag, mga maintenance markup na hindi naipapahayag, walang nakasulat na kasunduan sa pamamahala, walang trust accounting, walang lisensya, o presyon na pumirma agad.
Laging makakuha ng lahat nang nakasulat, ihambing ang mga proposal, i-verify ang lisensya, at tingnan ang mga sanggunian bago ka kumuha. Puwede mong suriin ang mga pangkalahatang uri ng fee sa aming pahina ng fees.
Fair housing at epekto sa renter
Para sa mga renter, puwedeng makaapekto ang vacancy sa kung gaano kabilis tumugon ang landlord, gaano kabilis magawa ang mga pag-aayos, at kung ang isang yunit ay pinananatiling nasa mabuting kondisyon. Hindi ito dapat gamitin para tratuhin nang hindi patas ang mga aplikante o para ilihis (steer) ang mga tao batay sa mga protected characteristics.
Dapat pare-pareho ang screening at gamitin ang parehong legal na pamantayan para sa bawat aplikante. Hindi dapat gumawa ng desisyon ang mga landlord at manager batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, bansang pinagmulan, marital/familial status (familial status), o disability.
Kung ikaw ay renter at sa tingin mo ay hindi patas ang screening o housing decision, panatilihin ang mga record at isaalang-alang na kontakin ang isang lokal na fair housing organization o isang lisensyadong abogado sa inyong lugar, dahil nag-iiba ang mga patakaran sa bawat estado at lungsod.