Hầu hết các khoản sửa chữa khi thuê nhà là trách nhiệm của chủ nhà, còn người thuê thường chỉ phải trả cho những hư hỏng do họ gây ra hoặc các khoản bảo trì được gán rõ ràng trong hợp đồng thuê và được luật địa phương cho phép.
Trả lời nhanh: phần lớn chi phí sửa chữa là trách nhiệm của chủ nhà
Trong hầu hết các căn thuê, chủ sở hữu tài sản trả tiền sửa chữa cho công trình, các hệ thống chính và hao mòn thông thường. Thông thường gồm có rò rỉ đường ống nước, thiết bị gia dụng bị hỏng mà hợp đồng ghi là được cung cấp, các vấn đề về sưởi ấm và làm mát, sự cố mái nhà, lỗi điện, và mọi thứ ảnh hưởng đến sức khỏe hoặc sự an toàn.
Người thuê có thể phải trả nếu sự cố xảy ra do người thuê, khách đến chơi, thú cưng hoặc do sử dụng sai cách tài sản. Ví dụ thường gặp là cửa bị đập hỏng, nhà vệ sinh bị tắc do bỏ các vật không phù hợp, hoặc hư hỏng do bất cẩn. Hợp đồng thuê rất quan trọng, nhưng các quy định chủ nhà-người thuê tại địa phương cũng rất quan trọng, và các quy định này khác nhau theo tiểu bang và thành phố.
Nếu bạn là chủ nhà, đừng cho rằng bạn có thể chuyển phần sửa chữa cơ bản để căn nhà ở được sang cho người thuê chỉ bằng cách viết điều đó vào hợp đồng thuê. Nếu bạn là người thuê, cũng đừng cho rằng mọi vấn đề nhỏ đều tự động là chi phí của chủ nhà. Cần dựa trên sự thật, hợp đồng thuê và luật địa phương.
Chủ nhà thường phải trả cho những gì
Chủ nhà thường trả cho các khoản sửa chữa liên quan đến việc ở được, hệ thống của tòa nhà, và sự xuống cấp thông thường theo thời gian. Hãy nghĩ đến những hạng mục giúp một nơi ở có thể sinh sống và được cho thuê hợp pháp: hệ thống điện an toàn, hệ thống sưởi hoạt động khi được yêu cầu, hệ thống ống nước, nước nóng, khả năng chống chịu thời tiết, khóa cửa, thiết bị báo khói hoặc CO khi được yêu cầu, và các vấn đề về kết cấu.
Chủ nhà cũng thường trả cho hao mòn thông thường. Thảm bị mòn theo thời gian, sơn phai màu, bình nóng lạnh cũ hỏng, hoặc một thiết bị đã đến cuối vòng đời sử dụng thường không phải là hóa đơn của người thuê. Các chi phí này là một phần của việc sở hữu nhà cho thuê và cần được dự trù trong ngân sách tài sản.
Với chủ nhà, đây là chỗ kế hoạch dòng tiền thật sự quan trọng. Một căn thuê trông có vẻ sinh lời trên giấy tờ có thể trở nên không sinh lời nếu bạn không để dành tiền cho sửa chữa, thay người thuê (turnover), thời gian trống (vacancy) và các thay thế tài sản lớn (capital replacements). Nhiều chủ nhà nhỏ dự trù bảo trì không đủ và sau đó lại bất ngờ trước các khoản chi thực ra là bình thường.
Người thuê có thể phải trả cho những gì
Người thuê có thể phải chịu trách nhiệm cho các hư hỏng vượt quá hao mòn thông thường. Có thể gồm: cửa kính bị vỡ, lỗ thủng trên tường, hư hỏng do thú cưng, vết bẩn, thiếu phụ kiện, hoặc sự cố trào/phụt nước từ đường ống do việc xả khăn lau ướt, mỡ, hoặc các vật không phù hợp khác. Người thuê cũng có thể phải chịu trách nhiệm nếu họ không báo sớm sự cố và việc chậm trễ làm hư hỏng nặng hơn.
Một số hợp đồng thuê cũng yêu cầu người thuê tự chịu trách nhiệm cho việc bảo trì đơn giản như thay bóng đèn, thay bộ lọc HVAC, chăm sóc cỏ sân vườn, hoặc giữ cho cống thoát nước thông thoáng ở mức hợp lý. Việc những điều khoản đó có được thực thi hay không còn tùy thuộc vào hợp đồng thuê và quy định địa phương, vì vậy cả hai bên nên đọc kỹ hợp đồng.
Nếu bạn là người thuê, hãy báo các vấn đề cần sửa chữa kịp thời và bằng văn bản. Nếu bạn là chủ nhà, hãy ghi lại tình trạng trước khi dọn vào và sau khi dọn ra bằng ảnh, ghi chú và một danh sách kiểm tra rõ ràng. Hồ sơ tốt giúp ngăn được nhiều tranh chấp về sửa chữa.
Cách xác định ai phải trả
Một cách đơn giản để nghĩ về vấn đề là đặt bốn câu hỏi:
- Chính xác thì cái gì bị hỏng hoặc không hoạt động?
- Đó là do hao mòn thông thường, do hệ thống cũ bị hỏng, hay do một người gây ra?
- Hợp đồng thuê quy định mỗi bên phải bảo trì gì?
- Luật về chủ nhà-người thuê của tiểu bang và địa phương yêu cầu gì?
Nếu lò sưởi ngừng hoạt động vì tuổi thọ, thường đó là chi phí của chủ nhà. Nếu cửa phòng ngủ bị hỏng trong lúc cãi vã hoặc do sử dụng cẩu thả, có thể đó là chi phí của người thuê. Nếu một cái cây đổ trong bão, chủ nhà thường xử lý việc sửa chữa thông qua bảo trì thông thường hoặc bảo hiểm nếu có. Nếu xuất hiện nấm mốc, câu trả lời phụ thuộc vào nguyên nhân, hợp đồng thuê, lịch sử bảo trì và quy định địa phương.
Đối với cả hai bên, bước đầu tốt nhất là ghi nhận sự việc một cách bình tĩnh và rõ ràng. Chụp ảnh, ghi lại ngày tháng, lưu tin nhắn và xem lại hợp đồng thuê. Với các tranh chấp nghiêm trọng, hãy xác nhận quyền và nghĩa vụ của bạn theo luật địa phương với một chuyên gia được cấp phép.
Nếu tôi thuê quản lý bất động sản thì ai trả tiền khi đó?
Việc thuê quản lý bất động sản thường không làm thay đổi ai là người chịu trách nhiệm tài chính cho việc sửa chữa. Chủ nhà vẫn thường trả cho các khoản sửa chữa thuộc trách nhiệm của chủ nhà, và người thuê vẫn có thể bị tính phí cho hư hỏng do họ gây ra. Vai trò của quản lý là điều phối nhà thầu cung cấp dịch vụ, ghi nhận sự cố, liên lạc với người thuê và lưu hồ sơ cho chủ nhà.
Quản lý bất động sản thường tính phí quản lý hằng tháng, phổ biến khoảng 8% đến 12% trên số tiền thuê thu được, cộng với các khoản phí cho thuê mới có thể khoảng 50% đến 100% tiền thuê của 1 tháng. Một số nơi cũng tính phí gia hạn, phí thiết lập, phí kiểm tra hoặc phí điều phối bảo trì, và một số nhà cung cấp dịch vụ hoặc quản lý có thể bao gồm phần phụ phí bảo trì. Đây là các mức phổ biến trên thị trường, không phải là báo giá. Con số thực tế phụ thuộc vào tài sản, thị trường và các dịch vụ trong thỏa thuận. Bạn có thể tìm hiểu thêm trên bảng phí.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các quản lý tại địa phương, OwnerLedger là dịch vụ ghép cặp miễn phí dành cho chủ nhà. Chúng tôi không phải công ty quản lý bất động sản, công ty môi giới, luật sư, hoặc kế toán, và chúng tôi không quản lý tài sản. Chúng tôi chỉ giúp chủ nhà được ghép với các công ty quản lý bất động sản được cấp phép và có bảo hiểm để chủ nhà có thể so sánh các đề xuất, xác minh giấy phép và danh chiếu, và chọn ai là người nên thuê. Bạn có thể bắt đầu tại được ghép cặp.
Các dấu hiệu cảnh báo, các bước thực tế và cách tránh tranh chấp
Với chủ nhà, các dấu hiệu cảnh báo lớn nhất là sửa chữa bị trì hoãn, ngôn ngữ trong hợp đồng thuê mơ hồ, hồ sơ nhận bàn giao (move-in) kém, và thỏa thuận với quản lý không rõ ràng. Nếu bạn thuê quản lý, hãy lấy mọi thứ bằng văn bản. Hãy để ý các khoản phí ẩn, phần phụ phí bảo trì không được công khai, không có thỏa thuận quản lý bằng văn bản, không có hạch toán tiền theo sự ủy thác, không có giấy phép, hoặc bị gây áp lực ký ngay.
Với người thuê, các dấu hiệu cảnh báo gồm có lời hứa bằng miệng nhưng không có phản hồi tiếp theo bằng văn bản, bị yêu cầu trả chi phí sửa chữa để đảm bảo căn nhà ở được mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng, hoặc bị đổ lỗi cho hư hỏng mà không có ảnh, ghi chú kiểm tra hoặc điều khoản trong hợp đồng thuê. Hãy giữ bản sao các thông báo và yêu cầu giải thích bằng văn bản.
Một vài bước thực tế giúp cả hai bên:
- Đặt yêu cầu sửa chữa và phản hồi bằng văn bản.
- Dùng ảnh, ngày tháng, hóa đơn và báo cáo kiểm tra.
- Đọc hợp đồng thuê trước khi ký và giữ một bản sao.
- Xử lý nhanh các vấn đề khẩn cấp liên quan đến sức khỏe và an toàn.
- Xác nhận quy định địa phương vì luật chủ nhà-người thuê khác nhau theo thành phố và tiểu bang.
Nếu bạn là chủ nhà và cần hỗ trợ tìm quản lý được cấp phép, hãy truy cập help, xem thêm guides, hoặc dùng dịch vụ matching service miễn phí của chúng tôi. OwnerLedger chỉ thu thập các thông tin liên hệ cơ bản và thông tin về ý định tài sản như tên, số điện thoại, email (tùy chọn), vai trò, loại tài sản, số đơn vị, thành phố, mã ZIP và ngôn ngữ ưa thích.