大多数租赁维修通常由房东负责，而租客通常只需要为自己造成的损坏付费，或为租约中明确分配给其、且当地法律允许的日常维护付费。
简短回答：多数维修费用由房东负责
在大多数租赁中，房产所有者负责对房屋本体、主要系统以及正常磨损造成的维修。通常包括：管道漏水、租约中注明提供的损坏家电、供暖与制冷问题、屋顶问题、电气问题，以及任何影响健康或安全的事项。
当问题是由租客、来访者、宠物导致，或因租客对房屋的使用不当造成时，租客可能需要承担费用。常见例子包括：被人踹坏的门、因不恰当物品堵塞马桶、或因疏忽造成的损坏。租赁合同很重要，但当地房东-租客规则也同样重要，而且不同州和城市会有所不同。
如果您是房东，不要以为只要把“基本可居住性维修”写进租约，就一定可以把这些责任转嫁给租客。若您是租客，也不要认为每一个小问题都必然是房东的费用。事实、租约内容以及当地法律都会影响最终结果。
房东通常要付哪些维修费用
房东通常要承担与可居住性、建筑系统以及房屋的正常老化相关的维修。可以把这些理解为：让房子能够居住、也能依法出租的项目——例如安全的电线/线路、在需要的情况下可正常供暖、管道、热水、防风防雨/weather protection、门锁、在需要时的烟雾或一氧化碳（CO）设备，以及结构性问题。
房东通常也要承担正常磨损。地毯随时间磨损、油漆褪色、老旧热水器故障，或家电用到其使用寿命末期，通常都不应由租客承担。这些成本属于出租房产的经营成本，应该在房产预算中预留。
对房东来说，现金流规划很关键。纸面看起来有盈利的租赁，如果没有为维修、换租/人员交接（turnover）、空置（vacancy）以及资本性更换（capital replacements）预留资金，可能最终变得不盈利。许多小房东对维护预算不足，然后对本来就属于正常范围的费用感到意外。
租客可能需要付哪些费用
租客可能需要为超出正常磨损范围的损坏承担责任。比如：破裂的窗户、墙上的洞、宠物造成的损坏、污渍、缺失的装置，或因冲马桶时冲了湿巾、油脂或其他不当物品而导致的管道倒灌/堵塞。若租客没有及时报修，导致延误使损坏进一步加重，租客也可能要承担责任。
有些租约还会要求租客负责一些简单的日常维护，例如更换灯泡、替换暖通空调（HVAC）滤网、庭院护理，或保持排水口在合理范围内不被堵塞。此类条款是否可执行，取决于租约与当地规则，因此双方都应仔细阅读租约。
如果您是租客，请尽快（并以书面形式）报告维修问题。若您是房东，请在入住前后通过照片、记录和清单来留存房屋状况证据。良好的记录可以避免许多维修争议。
如何判断该由谁付？
一个简单的思路是问四个问题：
- 到底具体是什么坏了或失灵了？
- 这是正常磨损、老旧系统失效，还是由某个人造成的损坏？
- 租约规定双方各自必须维护什么？
- 本州和当地关于房东-租客的规则要求什么？
如果锅炉/暖炉因使用年限停止工作，通常是房东的费用。若卧室门在争执中被打坏，或因使用不当而坏了，可能是租客的费用。若大树在风暴中倒下，房东通常会通过正常维护处理维修，必要时依据保险理赔（如适用）。如果出现霉菌，答案取决于原因、租约内容、维护历史以及当地规则。
对双方来说，最好的第一步是保持冷静并进行资料留存。拍照、记录日期、保存信息，然后复核租约。对于严重争议，建议根据当地法律让持牌专业人士确认您的权利和义务。
如果我请物业管理公司/人员，维修费用由谁付？
聘请物业管理人通常不会改变“谁在财务上对维修负责”。房东通常仍会支付房东端的维修，而租客仍可能被要求为其造成的损坏承担费用。管理人的职责通常是协调维修/服务商、记录问题、与租客沟通，并为房东保存记录。
物业管理人往往会收取每月管理费，常见大约为已收租金的 8% 到 12%，另可能收取约相当于一个月租金的 50% 到 100% 的租赁费用（leasing fees）。有些还会收取续约费、布置/开设（setup）费、检查费或维护协调费，部分服务商或管理人可能会在维护费用上加价（maintenance markup）。这些都是常见的市场价格范围，并非报价。具体数字取决于房产、市场情况，以及协议中包含的服务内容。您可以在我们的费用指南了解更多。
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警示信号、实操步骤，以及如何避免争议
对房东来说，最大的警示信号包括：维修拖延、租约表述含糊、入住前交接记录不完善、以及管理协议不清楚。如果您聘请了物业管理，请把所有事项都写到书面文件中。留意隐藏费用、未披露的维护加价、没有书面的管理协议、没有信托/托管账务（trust accounting）、没有许可证，或被要求立即签字。
对租客来说，警示信号包括：只有口头承诺而没有后续书面跟进；在没有清楚法律依据的情况下被要求为可居住性维修付费；或在没有照片、检查记录或租约条款的情况下被指责造成了损坏。保留所有通知副本，并要求对方提供书面解释。
以下几个实操步骤能帮助双方：
- 把维修请求与回复都用书面形式记录。
- 使用照片、日期、发票和检查报告。
- 签字前先阅读租约，并保留一份副本。
- 对紧急的健康与安全问题要迅速处理。
- 确认当地规则，因为房东-租客法律在不同城市和州可能不同。
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