Sino ang nagbabayad ng sira sa inuupahang tirahan?

Sa karamihan ng mga inuupahan, ang may-ari ng property ang nagbabayad para sa mga repair sa gusali, mga pangunahing sistema, at normal na pagkasira dahil sa paggamit. Karaniwan itong kasama ang mga tagas sa plumbing, sira na mga gamit na sinasabing ibinibigay sa lease, mga problema sa heating at cooling, mga isyu sa bubong, mga problema sa kuryente (electrical), at anumang nakaaapekto sa kalusugan o kaligtasan.

Maaaring kailangan namang magbayad ang renter kung ang problema ay sanhi ng renter, bisita, alagang hayop, o maling paggamit ng property. Mga karaniwang halimbawa ang sirang pinto na nabasag dahil sa sapilitang pagtulak/pagkikick-in, baradong banyo (toilet) na dulot ng mga maling bagay na itinapon, o pinsala dahil sa kapabayaan. Mahalagang tingnan ang lease, pero may mahalaga ring papel ang mga lokal na patakaran ng landlord-renter, at nag-iiba ito ayon sa state at city.

Kung ikaw ay may-ari, huwag ipagpalagay na puwede mong ilipat ang mga pangunahing repair para sa habitability sa renter basta sa pamamagitan ng pagsulat nito sa lease. Kung ikaw ay renter, huwag ipagpalagay na ang bawat maliit na isyu ay awtomatikong gastos ng landlord. Ang mga detalye, ang lease, at ang lokal na batas—lahat ay mahalaga.

Karaniwang binabayaran ng mga may-ari ang mga repair na kaugnay sa habitability, mga sistema ng gusali, at normal na pag-iipon/pagtagal ng paggamit ng property. Isipin ang mga bagay na ginagawang puwedeng tirahan at legal na ipaupa: ligtas na kable at wiring, gumaganang heating kung kinakailangan, plumbing, mainit na tubig, proteksyon laban sa panahon (weather), mga kandado, mga smoke o CO device kung kinakailangan, at mga isyung pang-istruktura.

Karaniwan din, ang mga may-ari ang nagbabayad para sa normal na pagkasira dahil sa paggamit. Ang carpet na unti-unting nasusuot sa paglipas ng panahon, kumukupas ang pintura, nasisira ang lumang water heater, o umabot sa dulo ng kapaki-pakinabang na buhay ang isang appliance—madalas, hindi ito bill ng renter. Ang mga gastos na iyon ay bahagi ng pagmamay-ari ng inuupahang property at dapat paghandaan sa property budget.

Para sa mga may-ari, dito pumapasok ang pagpaplano sa cash flow. Ang rental na mukhang kumikita sa papel ay puwedeng maging hindi kumikita kung hindi maglalaan ng pera para sa mga repair, turnover (pagpapalit ng tenant), bakante (vacancy), at mga capital replacement. Maraming maliliit na may-ari ang kulang sa paglalaan para sa maintenance, kaya nagugulat sa mga gastos na actually ay normal.

Puwedeng ang mga renter ang may pananagutan sa pinsalang lampas sa normal na pagkasira dahil sa paggamit. Maaaring kabilang dito ang basag na bintana, butas sa mga pader, pinsala mula sa alaga, mantsa, nawawalang fixtures, o problema sa plumbing na bumabalik-bara (backup) dahil sa pag-flush ng wipes, mantika (grease), o iba pang maling bagay. Puwede ring maging responsable ang renter kung hindi niya nai-report nang maaga ang problema at dahil sa pagkaantala ay mas lumala ang pinsala.

Ang ilang lease ay ginagawang responsable rin ang renter sa simpleng upkeep tulad ng pagpapalit ng bombilya, pagpapalit ng HVAC filters, pag-aalaga ng damuhan, o pagpapanatiling medyo malinaw ang mga drainage. Kung naipapatupad ang mga ganitong kondisyon ay nakadepende sa lease at lokal na mga patakaran, kaya dapat basahin ng magkabilang panig nang maingat ang lease.

Kung ikaw ay renter, i-report agad ang mga isyu sa repair at gawin ito nang nakasulat. Kung ikaw ay may-ari, idokumento ang kondisyon bago lumipat (move-in) at pagkatapos lumabas (move-out) gamit ang mga larawan, notes, at malinaw na checklist. Nakakatulong ang magagandang rekord para maiwasan ang maraming alitan sa repair.

Isang madaling paraan ay tanungin ang apat na bagay:

1. Ano ba talaga ang nasira o hindi gumana?
2. Normal ba itong pagkasira dahil sa paggamit, luma nang sistema ang sumusuko, o pinsalang sanhi ng isang tao?
3. Ano ang sinasabi ng lease na dapat panatilihin ng bawat panig?
4. Ano ang hinihingi ng mga patakaran ng state at lokal tungkol sa landlord-renter?

Kung ang furnace ay tumigil sa paggana dahil sa pagtanda, kadalasan ang gastos ay sa may-ari. Kung ang pinto ng silid-tulugan ay nasira habang nag-aaway o dahil sa kapabayaang paggamit, maaaring gastos iyon ng renter. Kung may puno na nahulog sa bagyo, kadalasan ang may-ari ang aayos ng repair sa pamamagitan ng normal na maintenance o insurance kung applicable. Kung may lumabas na amag (mold), ang sagot ay depende sa sanhi, sa lease, sa history ng maintenance, at sa lokal na mga patakaran.

Para sa magkabilang panig, ang pinakamagandang unang hakbang ay mahinahong dokumentasyon. Kumuha ng mga larawan, itala ang mga petsa, i-save ang mga mensahe, at balikan ang lease. Para sa seryosong alitan, kumpirmahin ang inyong mga karapatan at tungkulin sa ilalim ng lokal na batas kasama ang lisensyadong propesyonal.

Ang pagkuha ng property manager ay kadalasang hindi nagbabago kung sino ang may pinansiyal na responsibilidad sa repair. Kadalasan, ang may-ari pa rin ang nagbabayad para sa mga repair na panig ng may-ari, at maaari pa ring singilin ang renter para sa pinsalang sanhi nila. Ang papel ng manager ay i-coordinate ang mga vendor, idokumento ang isyu, makipag-ugnayan sa renter, at panatilihin ang records para sa may-ari.

Karaniwang naniningil ang mga property manager ng buwanang management fee, madalas ay nasa paligid ng 8% hanggang 12% ng kinolektang upa (collected rent), bukod pa sa posibleng leasing fees na tinatayang 50% hanggang 100% ng isang buwang upa. May ilan din na naniningil ng renewal, setup, inspection, o maintenance coordination fees, at may ilang vendor o manager na isinasama ang maintenance markup. Ito ay mga karaniwang saklaw sa merkado, hindi ito mga quote. Ang tunay na numero ay nakadepende sa property, sa market, at sa mga serbisyong nasa kasunduan. Maaari ninyong malaman pa ang detalye sa aming fees guide.

Kung gusto mo ng tulong sa paghahambing ng mga lokal na manager, ang OwnerLedger ay libreng matching service para sa mga may-ari. Hindi kami property management company, broker, abogado, o accountant, at hindi namin minamanage ang property. Tinutulungan lang namin ang mga may-ari na ma-match sa mga lisensyado at insured na property management companies para maihambing ng may-ari ang mga proposal, ma-verify ang lisensya at mga sanggunian (references), at makapili kung sino ang kukunin. Maaari kang magsimula sa get matched.

Para sa mga may-ari, ang pinakamalaking red flag ay delayed repairs, malabong wika sa lease, mahinang dokumentasyon sa paglipat (move-in), at hindi malinaw na kasunduan sa manager. Kung kukuha ka ng management, ipakuha ang lahat nang nakasulat. Bantayan ang mga nakatagong bayarin, hindi idinidisclose na maintenance markups, walang nakasulat na management agreement, walang trust accounting, walang lisensya, o pressure na pipirma agad.

Para sa mga renter, ang mga red flag ay may kasamang verbal promises na walang kasunod na nakasulat, sinasabing magbabayad para sa mga repair na may kinalaman sa habitability nang walang malinaw na legal na basehan, o sinisisi sa pinsala nang walang mga larawan, inspection notes, o clause sa lease. Panatilihin ang kopya ng mga abiso at humingi ng nakasulat na paliwanag.

Ang ilang praktikal na hakbang ay makakatulong sa parehong panig:
- Ilagay sa pagsusulat ang mga request sa repair at mga tugon.
- Gumamit ng mga larawan, petsa, resibo/invoice, at inspection reports.
- Basahin ang lease bago pumirma at itago ang kopya.
- Asikasuhin agad ang mga emergency na may kinalaman sa kalusugan at kaligtasan.
- I-verify ang mga lokal na patakaran dahil nag-iiba ang landlord-renter law kada city at state.

Kung ikaw ay may-ari at kailangan mo ng tulong sa paghahanap ng lisensyadong manager, bisitahin ang help, mag-browse pa ng mas maraming guides, o gamitin ang aming libreng matching service. Ang OwnerLedger ay nangongolekta lang ng basic contact at property-intent details tulad ng pangalan, telepono, opsyonal na email, role, uri ng property, bilang ng units, lungsod, ZIP, at preferred language.