Tiền đặt cọc không được dùng để chi trả cho sự lão hóa bình thường, vì vậy hãy ghi lại tình trạng căn hộ, tuân thủ hợp đồng thuê, và yêu cầu giải thích mọi khoản khấu trừ bằng văn bản.
Câu trả lời ngắn gọn
Tiền đặt cọc nhằm bảo vệ chủ nhà nếu tiền thuê không được trả, bạn không trả chìa khóa, hoặc căn hộ bị hư hỏng vượt quá việc sử dụng thông thường. Tiền đặt cọc không được dùng như một quỹ dọn dẹp chung hay là cách tính phí bạn cho sự lão hóa bình thường.
Ở nhiều nơi, chủ nhà phải hoàn trả tiền đặt cọc trong một số ngày nhất định sau khi bạn chuyển đi, thường kèm danh sách chi tiết nếu có khoản tiền bị giữ lại. Tuy nhiên, thời hạn, các khoản khấu trừ được phép, quy định về lãi (nếu có), và giới hạn tiền đặt cọc phụ thuộc vào luật địa phương, vì vậy hãy luôn xác nhận quy định tại nơi có bất động sản.
Nếu bạn muốn tăng cơ hội lấy lại tiền đặt cọc, hãy làm 3 việc đơn giản: ghi lại tình trạng căn hộ khi mới nhận nhà, tuân thủ hợp đồng thuê khi chuyển đi, và yêu cầu mọi thứ bằng văn bản.
Chủ nhà thường có thể khấu trừ những gì
Nhìn chung, chủ nhà có thể được phép khấu trừ cho tiền thuê chưa trả, tiền điện/nước/tiện ích chưa trả nếu hợp đồng thuê quy định đó là trách nhiệm của bạn, đồ đạc bị thiếu, và hư hỏng vượt quá mức hao mòn thông thường. Ví dụ có thể gồm: kính cửa sổ bị vỡ, những lỗ lớn trên tường, hư hỏng do thú cưng, hoặc rác bị bỏ lại cần dọn dẹp với khối lượng đáng kể.
"Hao mòn thông thường" thường là mức suy giảm bình thường xảy ra khi một người sống trong nhà một cách cẩn thận theo thời gian. Việc thảm bị sờn nhẹ, lỗ đinh nhỏ, sơn bị phai màu hoặc trầy xước nhẹ có thể thuộc nhóm này ở một số nơi. Chủ nhà thường không nên coi sự lão hóa bình thường là hư hỏng do người thuê gây ra.
Phí dọn dẹp là một vấn đề hay tranh cãi. Một số hợp đồng thuê yêu cầu trả lại căn hộ trong tình trạng tương đối sạch sẽ. Nhưng ở nhiều nơi, chủ nhà không thể tự động tính một khoản phí dọn dẹp đầy đủ nếu căn nhà chỉ đơn giản là đã được sử dụng bình thường, không bị bẩn bất thường. Điều quan trọng là các tình tiết cụ thể, nội dung ngôn ngữ trong hợp đồng thuê và luật địa phương.
Người thuê nên làm gì trước khi nhận nhà và trước khi chuyển đi
Cách bảo vệ tốt nhất là có hồ sơ/tài liệu đầy đủ. Khi bạn nhận nhà, hãy chụp ảnh và quay video rõ ràng có đóng dấu ngày cho từng phòng, từng thiết bị, sàn, tường, cửa sổ và mọi hư hỏng hiện có. Lưu bản sao hợp đồng thuê, bảng kiểm tra khi nhận nhà, biên lai thanh toán, và toàn bộ email hoặc tin nhắn với chủ nhà hoặc ban quản lý.
Trước khi bạn chuyển đi, hãy đọc kỹ hợp đồng thuê. Hợp đồng có thể nêu yêu cầu về thông báo, hướng dẫn trả chìa khóa, kỳ vọng về việc vệ sinh thảm, và nơi gửi địa chỉ nhận thư chuyển tiếp. Nếu chủ nhà đề nghị kiểm tra trước khi chuyển đi (pre-move-out inspection), việc đó có thể giúp bạn hiểu những gì họ có thể cho rằng cần được chú ý, dù quy định về việc kiểm tra khác nhau theo khu vực.
Một danh sách kiểm tra đơn giản sẽ giúp:
- Chụp ảnh và quay video khi nhận nhà và khi chuyển đi
- Giữ bằng chứng về việc thanh toán tiền đặt cọc
- Lưu hợp đồng thuê đã ký và mọi phụ lục (addenda)
- Trả lại tất cả chìa khóa, thiết bị fob, điều khiển từ xa và thẻ bãi đỗ xe
- Gửi địa chỉ nhận thư chuyển tiếp bằng văn bản
- Yêu cầu bảng kê chi tiết tiền đặt cọc bằng văn bản
Thời hạn phổ biến và khác biệt theo địa phương
Nhiều tiểu bang yêu cầu chủ nhà phải hoàn trả tiền đặt cọc, hoặc phần còn lại cộng với bản kê chi tiết, trong một thời hạn cụ thể sau khi bạn chuyển đi. Ở một số nơi, thời hạn đó có thể khoảng 14, 21 hoặc 30 ngày, nhưng không có một quy tắc chung trên toàn quốc.
Một số tiểu bang giới hạn số tiền chủ nhà được phép thu làm tiền đặt cọc. Một số nơi yêu cầu tiền đặt cọc phải được giữ trong một tài khoản riêng, đôi khi gọi là tài khoản tín thác hoặc tài khoản escrow. Một số nơi yêu cầu phải trả lãi cho người thuê. Các thành phố có thể bổ sung thêm quy định về biên nhận, việc công bố thông tin, và thời hạn.
Vì các quy định thay đổi quá nhiều, trang này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Nếu có tranh chấp, hãy xác nhận quy định tại thành phố và tiểu bang của bạn và cân nhắc trao đổi với một tổ chức hỗ trợ người thuê tại địa phương hoặc luật sư có giấy phép.
Dấu hiệu cảnh báo và các cách làm không công bằng cần để ý
Hãy cẩn thận nếu chủ nhà hoặc ban quản lý mập mờ về nơi giữ tiền đặt cọc của bạn, không cung cấp biên nhận, từ chối làm bảng kiểm tra khi nhận nhà bằng văn bản, hoặc đưa ra những tuyên bố chung chung như "tiền đặt cọc không bao giờ được hoàn". Ở nhiều nơi, kiểu ngôn ngữ đó là dấu hiệu cảnh báo.
Một dấu hiệu cảnh báo khác là việc giữ lại tiền mà không có giải thích chi tiết bằng văn bản khi luật địa phương yêu cầu. Các khoản phí “phát sinh bất ngờ” cho việc nâng cấp, sơn lại toàn bộ sau khi sử dụng bình thường, hoặc việc bảo trì nghe như là quy trình bàn giao định kỳ chứ không phải hư hỏng do người thuê gây ra cũng có thể đáng ngờ.
Nếu bạn thuê từ một ban quản lý chuyên nghiệp, bạn hoàn toàn có lý khi hỏi liệu họ có giấy phép theo yêu cầu hay không, có mua bảo hiểm hay không, và liệu họ có dùng quy trình bằng văn bản cho tiền đặt cọc, việc kiểm tra và thông báo cho người thuê hay không. Những quy trình công bằng, nhất quán và được ghi nhận bằng tài liệu quan trọng đối với cả người thuê và chủ nhà.
Nếu có tranh chấp
Bắt đầu bằng một yêu cầu bằng văn bản, bình tĩnh. Yêu cầu bản kê chi tiết, bản sao biên nhận nếu luật địa phương của bạn cho phép yêu cầu đó, và giải thích từng khoản khấu trừ. Hãy giữ tin nhắn ngắn gọn, dựa trên sự thật và lịch sự.
Nếu bạn nghĩ một khoản khấu trừ là sai, hãy so sánh phí khi chuyển đi với hợp đồng thuê của bạn, ảnh của bạn, và bảng kiểm tra khi nhận nhà. Tranh chấp nhỏ thường liên quan đến bằng chứng: căn hộ trông như thế nào ở thời điểm nhận nhà, hợp đồng thuê thực sự nói gì, và khoản phí đó là cho hư hỏng thật sự hay chỉ là hao mòn thông thường.
Nếu bạn là chủ nhà đang đọc trang này, việc xử lý tiền đặt cọc rõ ràng là một lý do nhiều chủ nhà tìm đến sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Ở nhiều thị trường, một ban quản lý bất động sản có giấy phép và mua bảo hiểm có thể tính khoảng 8-12% tiền thuê mỗi tháng cho dịch vụ quản lý định kỳ, còn phí cho thuê (leasing fee) thường khoảng 50-100% tiền thuê của một tháng, cộng thêm các khoản phí có thể có như gia hạn, thiết lập hoặc phối hợp bảo trì. Đây là các mức khoảng phổ biến, không phải là báo giá; con số thực tế còn tùy theo thị trường, bất động sản và các dịch vụ. Nếu bạn muốn so sánh các lựa chọn tại địa phương, OwnerLedger là dịch vụ ghép đôi miễn phí, không phải ban quản lý hay công ty môi giới, và có thể giúp chủ nhà được ghép đôi với các ban quản lý có giấy phép và mua bảo hiểm để so sánh.
Để biết thêm kiến thức cho người thuê, xem tài nguyên cho người thuê và các hướng dẫn khác. Nếu bạn đang xem cách chủ nhà sàng lọc người nộp đơn, hãy nhớ rằng việc sàng lọc phải hợp pháp, công bằng, nhất quán và được ghi nhận bằng tài liệu cho mọi người nộp đơn; tìm hiểu thêm tại đây: sàng lọc người thuê.