Ваш залог не должен оплачивать нормальное старение, поэтому документируйте состояние жилья, соблюдайте условия договора и добивайтесь, чтобы любые удержания были объяснены в письменном виде.
Короткий ответ
Залог предназначен для защиты арендодателя, если не оплачена аренда, ключи не возвращены или жилье повреждено сверх обычного использования. Обычно он не должен превращаться в общий фонд на уборку или способом выставлять вам счета за нормальное «старение».
Во многих местах арендодатель должен вернуть залог в течение установленного числа дней после вашего выезда — часто с подробным (детализированным) списком, если деньги были удержаны. Но сроки, допустимые удержания, правила по процентам и предельные лимиты по залогу зависят от местного законодательства, поэтому всегда уточняйте правила там, где находится объект.
Если вы хотите получить максимум шансов вернуть залог, сделайте три простых вещи: задокументируйте состояние жилья при въезде, следуйте договору аренды при выезде и попросите все в письменном виде.
Что арендодатель обычно может удержать
В целом арендодателям может быть разрешено удерживать деньги за неоплаченную аренду, неоплаченные коммунальные услуги, которые по договору аренды лежат на вас, за отсутствующие вещи, а также за повреждения, выходящие за рамки нормального износа. Примеры могут включать разбитое окно, большие отверстия в стенах, ущерб от домашних животных или мусор, оставленный после выезда, который требует существенной уборки.
«Нормальный износ» обычно означает естественное ухудшение состояния, которое происходит со временем, когда человек аккуратно и бережно живет в доме. Легкий износ ковров, небольшие дырочки от гвоздей, выцветшая краска или небольшие потертости в некоторых местах могут подпадать под это. Арендодатель обычно не должен считать нормальное старение ущербом, причиненным арендатором.
Платежи за уборку — частый повод для споров. Иногда договор аренды требует вернуть жилье в достаточно чистом состоянии. Но во многих местах арендодатель не может автоматически удерживать полную «плату за уборку», если жилье просто использовалось, а не было при этом необычно грязным. Имеют значение обстоятельства, формулировки договора и местный закон.
Что арендаторам следует сделать до въезда и до выезда
Лучшая защита — хорошая документация. При въезде сделайте четкие фотографии и видео с отметкой даты и времени по каждой комнате, по бытовой технике, полу, стенам, окнам и по любым уже существующим повреждениям. Сохраняйте копии договора аренды, чек-лист въезда, квитанции об оплате и все письма или текстовые сообщения с арендодателем или управляющим.
Перед выездом внимательно прочитайте договор аренды. В нем может быть описано, как и когда нужно передать уведомление, как вернуть ключи, чего ожидают по чистке ковров и куда отправить ваш адрес для пересылки. Если арендодатель предлагает предварительный осмотр до выезда, это может помочь вам понять, что они могут заявить как требующее внимания — хотя правила по осмотрам различаются по районам.
Простой чек-лист помогает:
- Сделайте фото и видео на въезде и при выезде
- Сохраните доказательства оплаты залога
- Сохраните подписанный договор аренды и любые приложения
- Верните все ключи, брелоки (fobs), пульты (remotes) и пропуска на парковку
- Передайте адрес для пересылки в письменном виде
- Попросите в письменном виде расчет/отчет по залогу (учет удержаний и возврат)
Частые сроки и местные отличия
Во многих штатах требуется, чтобы арендодатель вернул залог — или остаток плюс подробный (детализированный) отчет — в течение установленного срока после выезда. В некоторых местах это может быть примерно 14, 21 или 30 дней, но единого общенационального правила нет.
Некоторые штаты ограничивают, сколько арендодатель может собирать как залог. Некоторые требуют хранить залог на отдельном счете — иногда его называют счет доверительного управления (trust) или эскроу (escrow). Некоторые требуют платить арендатору проценты. Города могут добавлять дополнительные правила по квитанциям, раскрытию информации и срокам.
Поскольку эти правила сильно различаются, на этой странице представлена только общая информация — не юридическая консультация. Если возник спор, подтвердите правила в вашем городе и штате и подумайте о том, чтобы обратиться в местную организацию по помощи арендаторам или к лицензированному юристу.
Сигналы тревоги и несправедливые практики, за которыми стоит следить
Будьте осторожны, если арендодатель или управляющий неясно объясняет, где хранится ваш залог, не выдает квитанции, отказывается составлять письменный чек-лист на въезд или делает широкие заявления вроде «залог никогда не возвращается». Во многих местах такая формулировка — предупреждающий сигнал.
Еще один тревожный признак — удержание денег без письменного подробного объяснения, когда местный закон требует этого. Внезапные начисления за «апгрейды», полная перекраска после обычного использования или обслуживание, которое звучит как обычная замена при смене жильцов, а не как ущерб, причиненный арендатором, тоже могут вызывать вопросы.
Если вы арендуете у профессионального управляющего, разумно спросить, есть ли у него лицензия там, где она требуется, страховка, и использует ли он письменные процедуры для залогов, осмотров и уведомлений арендаторам. Справедливые, последовательные, документированные процессы важны и для арендаторов, и для владельцев.
Если возник спор
Начните с спокойного письменного запроса. Попросите детализированный отчет, копии квитанций, если ваш местный закон позволяет такой запрос, и объяснение по каждому удержанию. Держите сообщение коротким, фактичным и вежливым.
Если вы считаете удержание неверным, сравните начисления при выезде с вашим договором аренды, с вашими фотографиями и с чек-листом на въезде. Небольшие споры часто упираются в доказательства: как выглядело жилье при въезде, что на самом деле написано в договоре и за настоящий ущерб или за нормальный износ вам выставляют счет.
Если вы владелец и читаете эту страницу, понятное и корректное обращение с залогом — одна из причин, почему многие владельцы нанимают профессиональную помощь. Лицензированный и застрахованный управляющий недвижимостью может брать примерно 8-12% от ежемесячной арендной платы за текущее управление на многих рынках; при этом плата за сдачу в аренду часто составляет около 50-100% от одной месячной арендной платы, плюс возможные расходы на продление, подготовку/настройку или координацию работ по обслуживанию. Это типичные диапазоны, а не котировки, и итоговая сумма зависит от рынка, объекта и услуг. Если вы хотите сравнить местные варианты, OwnerLedger — это бесплатный сервис подбора, не управляющая компания и не брокер, и он может помочь владельцам получить подбор с лицензированными и застрахованными управляющими, чтобы сравнить варианты.
Для дополнительного обучения арендаторов смотрите ресурсы для арендаторов и другие руководства. Если вы оцениваете, как арендодатели проверяют кандидатов, помните: такая проверка должна быть законной, справедливой, последовательной и одинаково документированной для каждого кандидата; подробнее об этом здесь: проверка арендаторов.