Kiến thức cơ bản về quyền của người thuê nhà (nói dễ hiểu)

Quyền của bạn thường đến từ hai nguồn: (1) hợp đồng thuê hoặc thỏa thuận thuê nhà bằng văn bản của bạn và (2) các luật về chủ nhà–người thuê tại tiểu bang và địa phương. Hợp đồng thuê có thể giải thích các quy định hằng ngày, nhưng nhìn chung không thể tước bỏ các quyền mà luật địa phương của bạn dành cho.

Nếu có điều gì không rõ, hãy tìm mục cụ thể trong hợp đồng của bạn (ví dụ: tiền thuê, sửa chữa, ra vào/kiểm tra, và tiền cọc). Sau đó so sánh với quy định của thành phố/tiểu bang bạn, thường bao gồm thời hạn thông báo và mốc thời gian cho việc sửa chữa.

Trang này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Quy định khác nhau theo tiểu bang và thành phố—vì vậy nếu bạn đang gặp trường hợp bị đuổi đi, tranh chấp tiền cọc bị giữ lại, hoặc điều kiện không an toàn, hãy tìm sự trợ giúp từ một nguồn lực địa phương có chuyên môn phù hợp.

Nhiều thỏa thuận là theo tháng (month-to-month) hoặc theo kỳ hạn (ví dụ 12 tháng). Thông thường, chủ nhà phải tuân theo các quy định về thông báo khi thay đổi điều khoản hoặc chấm dứt việc thuê—đặc biệt khi tăng tiền thuê hoặc không gia hạn.

Yêu cầu về thông báo (có bao nhiêu ngày, cách gửi ra sao và lúc nào có thể có hiệu lực) thay đổi rất nhiều theo nơi ở. Nếu chủ nhà nói “chúng tôi không cần phải đưa thông báo”, điều đó thường không đúng, nhưng câu trả lời chính xác còn tùy theo tiểu bang và thành phố của bạn.

Nếu bạn không chắc liệu một thông báo có hợp lệ hay không, đừng bỏ qua. Hãy nghiêm túc, ghi lại bạn đã nhận được gì (ngày, cách thức nhận, nội dung chữ viết), và hỏi để làm rõ với một tổ chức hỗ trợ người thuê nhà tại địa phương hoặc một công ty quản lý bất động sản được cấp phép.

Người thuê nhà nhìn chung có quyền được ở trong một căn hộ/đơn vị an toàn và phù hợp để sinh sống—tức là các điều kiện cơ bản như hệ thống sưởi, nước, khóa, và mức độ an toàn chung phải được duy trì. Nếu có thứ gì đó hỏng hoặc trở nên không an toàn, bạn nên báo cáo bằng văn bản.

Cách làm tốt là lưu hồ sơ: thời điểm bạn phát hiện vấn đề, ảnh/video, và các tin nhắn trong đó bạn yêu cầu sửa chữa. Điều này giúp ích nếu tranh chấp trở nên nghiêm trọng hoặc nếu bạn cần hỗ trợ từ một nguồn lực hỗ trợ người thuê nhà tại địa phương.

Một số việc sửa chữa là “trách nhiệm chung” tùy thuộc vào vấn đề và hợp đồng thuê. Ngoài ra, thời điểm cũng quan trọng—luật địa phương thường yêu cầu chủ nhà phải hành động trong một khoảng thời gian hợp lý, và các tình huống khẩn cấp có thể có thời hạn ngắn hơn.

Thông thường, chủ nhà phải thông báo trước khi vào căn hộ của bạn, trừ trường hợp khẩn cấp. Thời điểm được phép vào và hình thức thông báo (ví dụ: bao nhiêu giờ/ngày và cách gửi) thường do luật địa phương quy định.

Nếu chủ nhà nhiều lần vào mà không thông báo trước, hãy lưu lại. Ghi chú ngày/giờ, ai là người vào, họ đã làm gì, và liệu bạn có mặt hay không. Nếu bạn cho rằng các quy định về ra vào bị bỏ qua, hãy yêu cầu chính sách đó bằng văn bản.

Nếu bạn có lịch kiểm tra hoặc thăm để bảo trì, hãy yêu cầu sắp xếp rõ ràng và nêu dự kiến thời lượng. Vì lý do an toàn, không bao giờ cho phép ai vào nếu họ không thể tự nhận mình là người được ủy quyền để tiếp cận tài sản.

Quy định về tiền cọc an ninh thường rất chi tiết: khi nào có thể thu, tiền đó dùng để làm gì, các thời hạn để hoàn trả (hoặc khấu trừ chi tiết), và việc xử lý phải được thực hiện như thế nào. Một số nơi cũng giới hạn chủ nhà có thể tính phí gì (ví dụ: hao mòn thông thường thường không được khấu trừ).

Tránh bất ngờ bằng cách làm một buổi xem xét tình trạng kỹ lưỡng lúc dọn vào (ảnh/video sẽ giúp) và giữ một thư mục chứa biên lai và tin nhắn. Khi dọn đi, hãy kiểm tra cẩn thận và gửi địa chỉ nhận thư chuyển tiếp nếu tiểu bang của bạn yêu cầu.

Nếu có tranh chấp, hãy yêu cầu khấu trừ chi tiết và bằng chứng. Nhiều cộng đồng có chương trình hỗ trợ người thuê nhà có thể giải thích quy trình tại địa phương. Trong các tranh chấp nghiêm trọng, luật sư tại địa phương có thể phù hợp—đặc biệt cho các khả năng bị phạt, yêu cầu bồi hoàn do trả đũa, hoặc các vụ việc đuổi đi.

Trong nhà ở cho thuê, chủ nhà và công ty quản lý bất động sản phải đối xử công bằng với người nộp đơn và người thuê nhà theo các quy định về nhà ở công bằng (fair housing). Điều đó có nghĩa là việc sàng lọc và các quyết định phải dựa trên lý do hợp pháp, có tài liệu—không dựa trên các thuộc tính được bảo vệ.

Nếu bạn nghĩ mình đã bị đối xử khác đi một cách không công bằng (ví dụ, dựa trên tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, chủng tộc, tôn giáo, hoặc nguồn gốc quốc gia), điều quan trọng là phải ghi lại những gì đã xảy ra và tìm hướng dẫn tại địa phương. Bạn tìm hỗ trợ càng sớm thì việc hiểu các lựa chọn của mình càng dễ.

Để biết thêm kiến thức cơ bản về việc sàng lọc phải hợp pháp và nhất quán như thế nào, xem tenant screening basics và how the process works.

Nếu bạn cần hỗ trợ để hiểu các lựa chọn của mình, hãy bắt đầu với các tổ chức hỗ trợ người thuê nhà tại địa phương, văn phòng của thành phố/quận, hoặc trợ giúp pháp lý. Nếu bạn đang làm việc với công ty quản lý bất động sản, hãy yêu cầu trao đổi bằng văn bản và đề nghị cung cấp tài liệu rõ ràng về những việc đã được thực hiện.

Hãy cẩn thận với lừa đảo hoặc các chiến thuật gây áp lực. Dấu hiệu cảnh báo gồm: yêu cầu ký giấy tờ ngay tại chỗ, phí không rõ ràng, đe dọa mà không theo đúng quy trình, hoặc chủ nhà từ chối cung cấp thông báo bằng văn bản khi luật yêu cầu.

Nếu bạn đang cố gắng tìm một đối tác quản lý bất động sản được cấp phép và mua bảo hiểm (ở góc nhìn của chủ sở hữu), bạn có thể tìm hiểu cách thức ghép cặp tại get matched. OwnerLedger là dịch vụ ghép cặp MIỄN PHÍ—các công ty quản lý bất động sản thực hiện công việc, và bạn vẫn là người kiểm soát quyết định.

Các khoản phí thay đổi theo nơi ở và theo hợp đồng thuê. Tiền thuê nhà thường là khoản chi lớn nhất; các khoản khác có thể bao gồm phí trễ hạn, phí do thanh toán bị hoàn, phí khi dọn vào, phí đỗ xe, hoặc thỏa thuận về tiện ích. Hợp đồng thuê của bạn nên liệt kê rõ bạn sẽ phải trả những gì và khi nào phải trả.

Các mức phí thường gặp có thể bao gồm: phí trễ hạn thường khoảng $25–$50 cho mỗi lần (hoặc mức cố định được ghi trong hợp đồng), phí thanh toán bị hoàn thường khoảng $25–$50 (nếu được phép), và phí nộp đơn/giữ chỗ thay đổi rất nhiều tùy thị trường. Một số nơi hạn chế những gì được phép tính và có thể yêu cầu công bố chính xác.

Dấu hiệu cảnh báo: phí không được nêu trong hợp đồng thuê, các khoản “không rõ nguồn gốc” bị cộng thêm khi dọn đi, hoặc phí bảo trì mơ hồ/không được giải thích. Nếu bạn thấy một khoản phí không rõ ràng, hãy yêu cầu ngôn ngữ trong hợp đồng và chi tiết khấu trừ/phân tách bằng văn bản trước khi thanh toán.