Cho thuê, tiếp thị và lấp chỗ trống

Khi chủ nhà nói rằng họ cần “giúp lấp chỗ trống”, công việc thường bắt đầu trước khi quảng cáo đầu tiên được đăng. Quản lý tài sản có thể xem xét tình trạng căn hộ, gợi ý các sửa chữa đơn giản, kiểm tra tiền thuê tương tự, chụp ảnh, viết nội dung đăng tin, đăng tin, trả lời các câu hỏi, lên lịch cho khách xem, sàng lọc người nộp đơn, chuẩn bị hợp đồng thuê, thu tiền trước khi dọn vào, và ghi nhận tình trạng lúc dọn vào.

Cho thuê tốt là kết hợp giữa định giá, vận hành và tuân thủ. Nếu mức tiền thuê đặt quá cao, căn hộ có thể bị bỏ trống và khiến bạn mất nhiều tiền thuê hơn là phần bạn kiếm được nhờ giá hỏi cao hơn. Nếu tin đăng kém hấp dẫn, ảnh chụp không tốt, hoặc lịch xem chậm, bạn sẽ mất đi các khách tiềm năng phù hợp.

Một quản lý mạnh coi việc cho thuê như một quy trình chứ không phải đoán mò. Họ phản hồi nhanh chóng, lưu hồ sơ, áp dụng tiêu chí sàng lọc giống nhau cho mọi người nộp đơn và giải thích rõ những gì được bao gồm trong dịch vụ cho thuê trước khi bạn ký bất cứ thứ gì.

OwnerLedger là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải công ty quản lý tài sản, công ty môi giới bất động sản, luật sư hoặc kế toán, và chúng tôi không tự mình cho thuê hay quản lý bất động sản.

Công việc đầu tiên thường là định giá. Một quản lý giỏi sẽ xem các giao dịch thuê gần đây tương đương, tình trạng căn hộ, vị trí, diện tích, tiện nghi, tính theo mùa và mức cạnh tranh hiện tại. Họ phải có thể giải thích vì sao họ đề xuất một khoảng giá thuê, không chỉ là chọn một con số “nghe có vẻ hợp lý”. Mục tiêu là dòng tiền ổn định và tỷ lệ trống thấp, chứ không phải mức giá niêm yết phi thực tế.

Tiếp thị cần rõ ràng và đầy đủ. Nghĩa là ảnh sạch sẽ, mô tả chính xác, các điều khoản thuê cơ bản và phản hồi nhanh với khách tiềm năng. Nếu quy định địa phương yêu cầu một số thông tin công bố nhất định, người quản lý cần nắm rõ quy trình đó. Yêu cầu cụ thể khác nhau theo bang và thành phố, vì vậy hãy xác minh quy định địa phương với một quản lý tài sản được cấp phép và, nếu cần, với luật sư.

Lịch xem nhà quan trọng hơn nhiều chủ nhà nghĩ. Quản lý giỏi giúp khách đủ điều kiện dễ dàng xem căn hộ, trả lời câu hỏi rõ ràng và giữ liên lạc theo cách chuyên nghiệp. Việc chờ lâu, ảnh kém, hoặc thiếu thông tin có thể làm tăng thêm số ngày trống.

Hãy hỏi họ xử lý cuối tuần, các câu hỏi ngoài giờ và vấn đề an ninh khi căn hộ trống. Một căn hộ được tiếp thị tốt nhưng lịch xem kém vẫn có thể bị để trống.

Sàng lọc là nơi chủ nhà phải gánh rủi ro pháp lý và tài chính thực sự nếu quy trình thiếu cẩn trọng. Quản lý giỏi sử dụng tiêu chí sàng lọc bằng văn bản, nhất quán và áp dụng cùng một tiêu chuẩn cho mọi người nộp đơn. Sàng lọc phải hợp pháp, đáp ứng yêu cầu về công bằng nhà ở và được ghi nhận.

Điều đó có nghĩa là không “định hướng” ai đó, không áp dụng tiêu chuẩn khác nhau cho những người khác nhau và không đưa ra quyết định dựa trên các đặc điểm được pháp luật bảo vệ như chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, nguồn gốc quốc gia, tình trạng gia đình hoặc tình trạng khuyết tật. Quản lý cần tập trung vào các tiêu chí thuê hợp pháp và tuân thủ quy định địa phương về hồ sơ nộp đơn, thông báo và lưu giữ hồ sơ. Quy định khác nhau theo bang và thành phố.

Với tư cách là chủ nhà, hãy hỏi các câu đơn giản: Tiêu chí sàng lọc bằng văn bản của quý vị là gì? Quý vị áp dụng tiêu chí đó một cách nhất quán như thế nào? Quý vị ghi nhận việc chấp thuận và từ chối ra sao? Nếu quản lý trả lời mơ hồ hoặc nói chuyện có vẻ thoải mái về công bằng nhà ở, đó là dấu hiệu cảnh báo.

Nếu bạn muốn tìm hiểu rộng hơn về việc thuê đơn vị hỗ trợ, xem dịch vụ quản lý tài sản hoặc các tài liệu dành cho chủ sở hữu của chúng tôi tại for owners.

Phí cho thuê thường được tính riêng với phí quản lý hàng tháng đang diễn ra. Ở nhiều thị trường, phí cho thuê hoặc phí “đưa người vào ở” thường rơi vào khoảng 50% đến 100% tiền thuê của 1 tháng. Một số công ty tính phí trọn gói thay vì tính theo tỷ lệ. Nếu cùng một công ty cũng quản lý tài sản sau khi người thuê dọn vào, có thể sẽ có thêm phí quản lý hàng tháng, thường khoảng 8% đến 12% trên tổng tiền thuê thu được. Đây là các khoảng phổ biến chứ không phải báo giá.

Một số công ty cũng tính thêm tiền cho ảnh chụp chuyên nghiệp, thiết lập hộp khóa (lockbox), các lần thăm căn hộ đang trống, gia hạn hợp đồng thuê, báo cáo kiểm tra, hoặc chi phí đẩy mạnh quảng cáo. Những công ty khác có thể bao gồm một phần trong các khoản đó vào phí cho thuê.

Con số “thực tế” phụ thuộc vào thị trường, tài sản, tình trạng chỗ trống và chính xác dịch vụ nào được bao gồm.

Điều gì làm tăng chi phí? Các căn hộ khó thuê thường cần nhiều công hơn. Khoảng cách, vấn đề tiếp cận, tỷ lệ thay người thuê cao, nhà cũ, số lượng yêu cầu nhiều và việc phối hợp lịch xem nhiều đều có thể ảnh hưởng đến cách định giá. Ở một thị trường thuê rất mạnh, cơ cấu phí có thể khác với thị trường chậm.

Trước khi đồng ý, hãy yêu cầu danh sách các khoản phí bằng văn bản. Bạn cũng có thể xem kỳ vọng chi phí chung trên trang phí quản lý tài sản. Luôn nhớ: các khoảng không phải báo giá và không có quản lý uy tín nào có thể hứa rằng căn hộ của bạn sẽ được thuê vào một ngày nhất định.

Chi phí cho thuê bị “ẩn” khá phổ biến, vì vậy chủ nhà nên hỏi thẳng các câu hỏi. Hãy chú ý đến các cách diễn đạt mơ hồ như “chi phí marketing”, phần phụ thu bảo trì không được công bố gắn với công việc làm sẵn để cho thuê, bị tính phí mỗi lần người quản lý đưa người xem đến, hoặc phí cho thuê ban đầu được nhận dù người thuê rời đi rất nhanh. Hãy đọc kỹ hợp đồng quản lý và hợp đồng cho thuê trước khi ký.

Những dấu hiệu cảnh báo khác gồm việc gây áp lực ký ngay tại chỗ, không có thỏa thuận bằng văn bản, không có bằng chứng về giấy phép nếu nơi đó yêu cầu, không có bảo hiểm, câu trả lời kém về quản lý tiền ủy thác/tiền giữ hộ (trust accounting), và không có quy trình rõ ràng để chủ nhà phê duyệt việc sửa chữa hoặc giảm tiền thuê. Nếu họ không thể giải thích quy trình của mình bằng ngôn ngữ dễ hiểu, đó là một vấn đề.

Yêu cầu mọi thứ phải có trong văn bản:
- phí cho thuê và thời điểm phí đó được tính
- phí quản lý hàng tháng, nếu có
- phí gia hạn, nếu có
- chi phí phối hợp bảo trì hoặc phần phụ thu
- chi phí quảng cáo hoặc chi phí thiết lập
- ai giữ tiền đặt cọc và tiền, và cách chủ nhà nhận được sao kê/thông báo từ chủ thể giữ tiền

Chủ nhà vẫn giữ quyền kiểm soát. Bạn so sánh các đề xuất, xác minh giấy phép và thông tin tham chiếu, xem lại hợp đồng và quyết định nên thuê ai.

Nếu bạn chỉ cần giúp lấp chỗ trống, hãy nói rõ điều đó. Một số công ty cung cấp dịch vụ chỉ cho thuê (chỉ tìm và đưa người vào ở), trong khi những công ty khác muốn quản lý toàn phần. Không bên nào tự động tốt hơn; điều đó phụ thuộc vào mức độ bạn muốn tham gia sau khi người thuê dọn vào và việc bạn có sống gần tài sản hay không.

Khi so sánh các công ty, hãy tìm các quản lý có giấy phép và có bảo hiểm nếu nơi đó yêu cầu phải có giấy phép, có kinh nghiệm với đúng loại tài sản của bạn, có quy trình xem căn hộ rõ ràng, tiêu chí sàng lọc bằng văn bản và báo cáo cho chủ nhà gọn gàng, rõ ràng. Hãy hỏi họ phản hồi các khách mối tiềm năng nhanh cỡ nào, họ xử lý việc tuân thủ công bằng nhà ở ra sao và điều gì xảy ra nếu ứng viên đầu tiên không phù hợp.

Cách thực tế để so sánh các quản lý là:
1. Hỏi dịch vụ cho thuê chính xác nào được bao gồm.
2. Yêu cầu chi tiết phí bằng văn bản.
3. Hỏi họ định giá căn hộ như thế nào và tần suất họ khuyến nghị điều chỉnh.
4. Hỏi cách họ sàng lọc người nộp đơn một cách nhất quán và ghi nhận các quyết định.
5. Xác minh tình trạng giấy phép nếu nơi đó yêu cầu và kiểm tra thông tin tham chiếu.
6. Đọc hợp đồng quản lý trước khi ký.

OwnerLedger có thể giúp bạn ghép cặp với các quản lý tài sản có giấy phép và có bảo hiểm gần nơi bạn cho thuê. Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho chủ sở hữu. Chúng tôi chỉ thu thập các thông tin liên hệ cơ bản và thông tin theo định hướng tài sản như tên, số điện thoại, email (tùy chọn), vai trò, loại tài sản, số căn/đơn vị, thành phố, ZIP và ngôn ngữ ưu tiên để bạn có thể so sánh các lựa chọn.