Chủ nhà không được hỏi gì trong quá trình sàng lọc?

Ở nhiều nơi, chủ nhà và công ty quản lý bất động sản không được phép hỏi về một số đặc điểm cá nhân theo cách có thể loại ai đó ra khỏi cơ hội thuê trước khi đưa ra quyết định thuê hợp lệ.

Ngay cả khi chủ nhà có thể hỏi những câu liên quan sau đó, thì thời điểm và cách diễn đạt vẫn rất quan trọng. Việc sàng lọc phải nhất quán và áp dụng theo cùng một cách cho mọi ứng viên.

Nếu bạn chưa chắc, hãy giữ quy trình đơn giản: tập trung vào khả năng chi trả tiền thuê, lịch sử thuê nhà và các tiêu chí có tài liệu—sau đó xác nhận quy định địa phương với một quản lý bất động sản được cấp phép và, nếu cần, với một luật sư tại địa phương. (OwnerLedger cung cấp thông tin hướng dẫn chung và có thể giúp bạn tìm quản lý được cấp phép, nhưng chúng tôi không phải là công ty quản lý bất động sản.)

Tại Mỹ, quy định về nhà ở công bằng nhìn chung cấm sử dụng một số đặc điểm nhất định để quyết định ai được nhận nhà ở. Nhiều câu hỏi “không được hỏi” liên quan đến các nhóm được bảo vệ này.

Ví dụ thường gặp gồm:
- Chủng tộc hoặc màu da
- Tôn giáo
- Giới tính (bao gồm các tình huống liên quan đến thai sản)
- Nguồn gốc quốc gia (bao gồm ngôn ngữ/giọng nói theo cách nhắm đến một nhóm người)
- Tình trạng gia đình (ví dụ như có con)
- Khuyết tật (và các chi tiết y tế liên quan)

Thông thường, chủ nhà không được hỏi các câu hỏi tiết lộ hoặc “thử” các đặc điểm này (hoặc nhằm điều hướng/khuyến khích hoặc làm nản lòng một nhóm cụ thể).

Vì luật khác nhau theo địa điểm, hãy xem phần này như một danh sách kiểm tra thực tế các lỗi thường gặp—không phải danh sách đầy đủ theo đúng quy định pháp lý. Khi không chắc, hãy hỏi một quản lý bất động sản được cấp phép về cách diễn đạt các mẫu đơn của bạn.

Các câu hỏi thường gây rắc rối thường liên quan đến việc yêu cầu:
- Chi tiết y tế, tiền sử sức khỏe hoặc thông tin riêng về khuyết tật (thay vào đó, bạn có thể dùng quy trình yêu cầu hỗ trợ hợp pháp)
- “Bạn đã kết hôn chưa?” hoặc “Bạn có dự định sinh con không?”
- Thông tin tiết lộ nguồn gốc quốc gia theo cách không liên quan đến việc thuê nhà (ví dụ: câu hỏi nơi sinh nhằm xác định sắc tộc)
- Các chi tiết cá nhân nhạy cảm vượt quá việc xác minh công việc/thu nhập cần thiết để đánh giá khả năng chi trả

Cách sàng lọc an toàn hơn: yêu cầu tài liệu chứng minh thu nhập hoặc khả năng chi trả, và thông tin nhất quán về lịch sử thuê nhà. Hãy nêu rõ tiêu chí bằng văn bản và áp dụng theo cùng một cách cho mọi người.

Một số nội dung sàng lọc được phép trong một số cách nhất định, nhưng không phải câu hỏi nào cũng được phép ở mọi nơi—và cách bạn hỏi cũng rất quan trọng.

Ví dụ, chính sách sàng lọc tín dụng và tiền án có thể bị giới hạn bởi các quy định “ban the box” (hạn chế câu hỏi hộp kiểm) hoặc các yêu cầu khác tại địa phương. Các câu hỏi liên quan đến nhập cư đặc biệt nhạy cảm và thường bị hạn chế. Cách an toàn nhất là sử dụng quy trình sàng lọc hợp pháp do một quản lý bất động sản được cấp phép thực hiện, phù hợp với quy định của bang/khu vực.

Nếu bạn là người thuê lo lắng vì đã bị hỏi các câu hỏi: bạn có thể ghi lại chính xác câu hỏi đã được hỏi và thời điểm nào, rồi liên hệ với nguồn hỗ trợ về nhà ở công bằng tại địa phương. Nếu bạn là chủ nhà, hãy tránh các trường hợp ngoại lệ “một lần”—hãy áp dụng cùng một tiêu chí có ghi nhận tài liệu cho mọi ứng viên.

Một quy trình công bằng cũng cần có giấy tờ công bằng. Trước khi bạn ký bất kỳ điều gì, hãy yêu cầu các điều khoản rõ ràng bằng văn bản.

Dấu hiệu cảnh báo thường gặp:
- Phí bị ẩn hoặc mơ hồ (yêu cầu danh sách phí đầy đủ bằng văn bản)
- Không có hợp đồng quản lý bằng văn bản
- Không có chính sách bảo trì rõ ràng (bao gồm việc có cộng thêm khoản “markup” cho chi phí bảo trì hay không)
- Bị gây áp lực để ký ngay tại chỗ
- Không có bằng chứng rằng quản lý được cấp phép/bảo hiểm khi pháp luật yêu cầu

Khoảng phí thường thấy bạn có thể gặp (các khoảng này không phải là báo giá):
- Quản lý bất động sản định kỳ: thường khoảng 8–12% tiền thuê mỗi tháng (tùy theo thị trường và các dịch vụ)
- Phí cho thuê (leasing fee): thường khoảng 50–100% tiền thuê của 1 tháng (tùy; một số thị trường dùng cấu trúc khác)
- Phí gia hạn (renewal fee): đôi khi là một khoản cố định hoặc phần trăm nhỏ hơn (tùy)
- Phí thiết lập: có thể phát sinh cho phần cho thuê/quản trị/việc chuyển giao (tùy)

Đối với các quản lý bất động sản bạn đang cân nhắc, hãy kiểm tra giấy phép và hỏi cách họ áp dụng tiêu chí sàng lọc một cách nhất quán. Bạn cũng có thể bắt đầu bằng cách ghép cặp miễn phí qua get matched. Để biết thêm, xem help và fees.

Nếu bạn tự quản lý các căn cho thuê, hoặc bạn xem xét quy trình của một quản lý, hãy hướng tới tính nhất quán và việc lưu lại tài liệu.

Các bước thực tế:
1. Dùng cùng một đơn đăng ký và tiêu chí cho mọi ứng viên.
2. Ghi chú về các lý do liên quan đến việc thuê nhà để chấp nhận/từ chối, bám theo đúng tiêu chí bằng văn bản của bạn.
3. Tránh hỏi về các đặc điểm được bảo vệ hoặc chi tiết y tế/sức khỏe.
4. Dùng các bước xác minh hợp pháp (khả năng chi trả thu nhập/tiền thuê, lịch sử thuê nhà, người tham chiếu) và tuân theo các yêu cầu tại địa phương.
5. Cân nhắc công bằng và theo dõi quyết định theo cùng một cách mỗi lần.

Nếu bạn là người thuê, hãy hỏi tiêu chí nào được sử dụng và yêu cầu bản sao kết quả sàng lọc nếu khu vực của bạn cho phép. Nếu bạn là chủ nhà, hãy cân nhắc thuê một quản lý bất động sản được cấp phép và có bảo hiểm để giảm rủi ro và áp lực giấy tờ. OwnerLedger miễn phí để chủ nhà dùng như một dịch vụ ghép cặp; chúng tôi không quản lý bất động sản. Tìm hiểu thêm tại guides.