OwnerLedger giúp các chủ nhà tại khu vực New York được ghép—miễn phí—với các công ty quản lý bất động sản được cấp phép và có bảo hiểm, và chúng tôi khuyến khích bạn so sánh phí bằng văn bản, thực hành sàng lọc công bằng và thỏa thuận rõ ràng trước khi thuê.
Quản lý bất động sản vận hành như thế nào tại khu vực New York
Ở hầu hết các khu vực thuộc New York, chủ nhà cho thuê thường thuê các công ty quản lý bất động sản để xử lý phần việc thực tế: tìm và sàng lọc người thuê, thu tiền thuê, phối hợp bảo trì/bảo dưỡng, chuẩn bị tài liệu cho thuê (leasing) và gửi cho bạn các bản kê chủ nhà (owner statements).
Một quản lý tốt cũng có thể giảm rủi ro bằng cách duy trì các quy trình sàng lọc và kiểm tra nhất quán, được ghi thành văn bản. Sự nhất quán này rất quan trọng để tuân thủ quy định về công bằng trong nhà ở (fair housing).
OwnerLedger là dịch vụ ghép miễn phí—chúng tôi không quản lý bất động sản, không đứng ra môi giới giao dịch, và không cung cấp tư vấn pháp lý/thuế. Công ty quản lý bạn chọn sẽ chịu trách nhiệm cho các hoạt động hằng ngày.
Cần xem gì khi so sánh các quản lý
Trước khi so sánh phí, hãy so sánh trách nhiệm và tài liệu/biểu mẫu họ cung cấp. Hỏi họ xử lý việc sàng lọc người thuê, các yêu cầu sửa chữa/bảo trì, và thu tiền thuê—và liệu họ có cung cấp cập nhật rõ ràng bằng văn bản hay không.
Các câu hỏi quan trọng cần hỏi:
- Họ có giấy phép hợp lệ (nếu nơi bạn vận hành yêu cầu) và có bảo hiểm không?
- Trước khi bạn trả tiền hoặc ký, họ có cung cấp thỏa thuận quản lý bằng văn bản không?
- Họ xử lý tiền của chủ nhà như thế nào (ví dụ: báo cáo và việc theo dõi tiền thuê)?
- Họ có dùng tiêu chí sàng lọc nhất quán cho mọi ứng viên không?
- Họ tính phí cho việc sửa chữa ra sao và có công bố bằng văn bản bất kỳ khoản phụ thu lao động/bảo trì nào không?
Nếu có điều gì đó mơ hồ—đặc biệt là phí, chi phí sửa chữa hoặc mốc thời gian—hãy xem đó là một dấu hiệu cảnh báo (red flag).
Dịch vụ thường gặp và trông giao tiếp tốt như thế nào
Hầu hết các công ty quản lý dịch vụ trọn gói sẽ gộp các công việc này, nhưng chi tiết sẽ khác nhau tùy công ty và bất động sản của bạn:
- Sàng lọc người thuê và phối hợp cho thuê (leasing)
- Thu tiền thuê và quy trình nhắc nợ/ thông báo trễ hạn
- Phối hợp bảo trì (và lên lịch sửa chữa)
- Kế toán và bản kê chủ nhà
- Kiểm tra định kỳ và hỗ trợ nhận/xuất nhà khi chuyển vào/chuyển ra
Với các chủ nhà sống xa—hoặc mới đến Mỹ—phong cách giao tiếp quan trọng không kém giá. Hãy hỏi xem họ có thể cung cấp các bản kê bằng ngôn ngữ bạn ưu tiên không, và họ phản hồi các vấn đề bảo trì nhanh đến mức nào.
Để xem tổng quan rõ hơn về dịch vụ, hãy xem Property management services.
Các khoản phí nên kỳ vọng (khoảng phí) và cách họ thường tính
Phí quản lý bất động sản thay đổi rất nhiều tại khu vực New York, tùy thuộc vào khu vực lân cận, loại bất động sản (condo/2–4 căn hộ/nhà ở một gia đình/tòa nhà), số lượng đơn vị bạn có và bạn muốn bao gồm những dịch vụ nào.
Bạn thường thấy các nhóm phí sau (tùy trường hợp):
- Phí quản lý hằng tháng: thường khoảng 8%–12% của tiền thuê đã thu, nhưng con số thực tế phụ thuộc vào phạm vi công việc.
- Phí cho thuê (đưa người thuê mới vào): thường khoảng 50%–100% tiền thuê của 1 tháng. Một số công ty có mức phí khác nhau cho studio so với căn nhiều phòng ngủ.
- Phí gia hạn: đôi khi được tính khi gia hạn hợp đồng thuê, thường là khoản nhỏ hơn so với phí cho thuê mới.
- Phụ thu bảo trì/bảo dưỡng: một số công ty cộng thêm phụ thu vào chi phí sửa chữa; số khác chỉ tính phí điều phối. Nếu áp dụng phụ thu, hãy yêu cầu chính sách bằng văn bản.
- Phí thiết lập / phí hành chính: một số công ty tính phí onboarding ban đầu hoặc chi phí hành chính cho việc cho thuê.
Quan trọng: Khoảng phí không phải là báo giá. Luôn yêu cầu một đề xuất bằng văn bản liệt kê rõ mọi khoản chi—không có phí ẩn, không dùng cụm từ mơ hồ kiểu “cộng thêm phí”.
Tìm hiểu thêm về cách thường xử lý phí tại đây: Property management fees.
Công bằng trong nhà ở và sàng lọc: “nhất quán” nghĩa là gì
Ở các thị trường khu vực New York, sàng lọc người thuê là một nơi chủ nhà có thể mất thời gian—hoặc đối mặt rủi ro—nếu được thực hiện không nhất quán. Luật và cách thực thi khác nhau, nhưng kỳ vọng cốt lõi là áp dụng tiêu chí nhất quán cho mọi ứng viên.
Quy trình sàng lọc hợp pháp và công bằng phải dựa trên các yếu tố khách quan (như thu nhập có thể xác minh/lịch sử thuê nhà và báo cáo tín dụng có giấy tờ nếu có sử dụng) và áp dụng theo cách giống nhau cho tất cả mọi người. Quản lý phải có thể giải thích tiêu chí của họ và cung cấp tài liệu minh chứng về kết quả.
Nếu bạn đang so sánh các quản lý, hãy hỏi họ ghi nhận/thể hiện như thế nào các quyết định sàng lọc và cách họ đảm bảo quy trình nhất quán, không phân biệt đối xử.
Các bước tiếp theo: được ghép với quản lý được cấp phép (miễn phí)
Nếu bạn cần hỗ trợ tìm một quản lý bất động sản được cấp phép và có bảo hiểm gần bạn, bạn có thể yêu cầu được ghép thông qua OwnerLedger. Chúng tôi chỉ thu thập thông tin liên hệ + mục đích liên quan đến bất động sản (họ tên, số điện thoại, email tùy chọn, vai trò, loại bất động sản, số lượng đơn vị, thành phố, ZIP, ngôn ngữ ưu tiên).
Chúng tôi không thu thập số an sinh xã hội (Social Security numbers), thông tin tài khoản ngân hàng, hoặc dữ liệu kiểm tra lý lịch của người thuê.
Để bắt đầu, hãy dùng Get matched. Sau đó, so sánh các đề xuất theo từng dòng, xác minh giấy phép và danh bạ tham chiếu của quản lý, và đọc kỹ thỏa thuận quản lý trước khi ký.