Чек-лист для проверки договора об управлении недвижимостью

Чек-лист для проверки договора об управлении проводится вас по пунктам, которые собственникам обычно нужно прочитать дважды: ежемесячные комиссионные за управление, комиссии за аренду или продление, ограничения по обслуживанию, условия отмены, правила согласования со стороны собственника, доверительное (трастовое) ведение учета, отчетность и какие именно услуги реально включены.

Он сделан для владельцев арендной недвижимости, которые хотят спокойный и практичный способ сравнить предложения бок о бок. Если у вас один объект или небольшой портфель, либо вы живете далеко от недвижимости, это может помочь не подписать договор, который вы полностью не понимаете.

OwnerLedger — это бесплатная служба подбора, а не компания по управлению недвижимостью, не брокер, не юрист и не бухгалтер. Мы не управляем вашей недвижимостью и не проверяем договоры за вас; этот чек-лист — только общая информация.

Этот файл предназначен для собственников арендного жилья, которые хотят нанять лицензированного и застрахованного управляющего и понять, что спросить до того, как вы возьмете обязательство. Он особенно полезен, если английский — не ваш родной язык, если вы только начинаете разбираться в практике аренды в США, или если вы управляете недвижимостью из другого штата или страны.

Также это может помочь, если у вас уже есть управляющий и вы хотите проверить, соответствует ли договор тому, как ваша недвижимость фактически ведется. Вам не нужен идеальный договор; вам нужны понятные условия, прописанные обязанности и структура комиссий, которую вы можете понять.

Если объект находится в месте с особыми местными правилами, уточните детали у управляющего и, при необходимости, у лицензированного юриста или бухгалтера. Законодательство об отношениях «арендодатель—арендатор», требования к лицензированию и налоговые правила отличаются по штатам и городам.

Начните с того, что соберите письменное предложение, прайс-лист комиссий и договор об управлении от каждой компании, которую вы рассматриваете. Затем прочитайте чек-лист построчно и отметьте каждый пункт как: ясно, неясно, включено, доп. стоимость или отсутствует.

Внимательно смотрите на денежные условия. Типичные рыночные диапазоны (в зависимости от локации и услуг) часто включают ежемесячную комиссию за управление примерно 8–12% от собранной арендной платы, комиссию за аренду примерно 50–100% от месячной арендной платы и возможные комиссии за продление, платы за настройку, платы за осмотры или наценки на обслуживание. Это не котировки; реальная цифра зависит от объекта, рынка и предоставляемых услуг.

До подписания попросите все оформить письменно. Хороший управляющий должен объяснить, как собирается арендная плата, как работают согласования на обслуживание, как доставляются отчеты собственнику, использует ли компания доверительное (трастовое) ведение учета и что будет, если вы захотите отменить сотрудничество.

Сильный договор должен быть достаточно понятным, чтобы вы могли понять, за что именно вы платите, и что управляющий обязан делать. Будьте осторожны, если в контракте указаны расплывчатые комиссии, скрытые наценки на обслуживание, автоматические продления, которых вы не ожидали, или короткие сроки отмены с штрафами.

Также следите за отсутствием прописанных обязанностей в письменном виде, отсутствием формулировок о доверительном (трастовом) учете, давлением с требованием подписать на месте или обещаниями, которые звучат слишком уверенно. Никто не может гарантировать занятость, сбор арендной платы или идеальное поведение арендаторов. Управляющий должен объяснить свой процесс отбора арендаторов законным, справедливым и документально подтвержденным образом, используя одинаковые критерии для каждого заявителя.

Если пункт непонятен, не предполагаете. Попросите управляющего разъяснить его письменно и, при необходимости, поговорите с лицензированным юристом в вашем регионе.

Когда вы используете get matched или общаетесь с управляющими, подготовьте базовые данные по недвижимости: ваше имя, телефон, опционально email, вашу роль, тип объекта, количество единиц, город, ZIP и предпочитаемый язык. Этого достаточно для подбора; вам не нужно сообщать SSN, номера банковских счетов или данные проверки арендатора.

Чем точнее вы укажете данные по недвижимости, тем проще будет сравнить управляющих, которые работают с вашим типом аренды. Если вы хотите получить более широкое представление о комиссиях до разговора с компаниями, смотрите property management fees.

Также вы можете использовать этот чек-лист вместе с нашим руководством how to vet a property manager, чтобы понимать, что спросить во время первого звонка, и что нужно проверить до того, как вы наймете кого-либо.