Обычно вы можете управлять своей арендой без лицензии, но управление для других лиц часто требует лицензии, а местные правила отличаются.
Короткий ответ
Если вы владеете объектом и управляете своей собственной арендой, то часто это можно делать без лицензии. Обычно это включает размещение объявления по объекту, отбор (скрининг) кандидатов, сбор арендной платы, организация ремонтов и выполнение ежедневных задач собственника по вашей же недвижимости.
Правила меняются, если вы управляете недвижимостью за другого человека, представляете интересы других лиц при заключении договора аренды или берете сборы, которые считаются лицензируемой риелторской деятельностью. Правила штата и города сильно отличаются, поэтому правильный ответ зависит от того, где находится объект.
Если вы не уверены, уточните у лицензированного управляющего недвижимостью или у местного юриста, который знает правила для арендодателя/арендатора и требования к лицензированию в вашем регионе.
Когда лицензия, скорее всего, потребуется
Лицензия, скорее всего, потребуется, если вы действуете не только в своих интересах, а для другого владельца. Это может включать управление несколькими объектами разных собственников, сдачу в аренду от имени других лиц или ведение переговоров об условиях аренды как услугу.
В некоторых местах также есть правила для брокеров, управляющих недвижимостью и агентов по аренде, которые частично пересекаются. На практике юридическая «граница» может зависеть от того, берете ли вы плату, кто является собственником недвижимости, и какие именно задачи вы выполняете.
Поскольку правила местные, не полагайтесь только на общие советы. Прежде чем подписывать соглашение или начинать управлять недвижимостью для другого лица, спросите лицензированного специалиста в вашем штате.
Что владельцы обычно могут делать сами
Многие небольшие собственники управляют своей арендой без привлечения управляющей компании. К типичным задачам самоуправления относятся:
- размещение объявления по объекту
- прием заявок
- использование последовательных, справедливых критериев отбора (скрининга)
- подписание договора аренды на вашу собственную недвижимость
- сбор арендной платы
- координация ремонтов и осмотров
- ведение базовой документации и выписок собственника
Даже если лицензия не нужна, собственник все равно должен соблюдать местные жилищные законы, правила справедливого жилья, требования к пригодности жилья (habitability), а также любые требования по городской регистрации или осмотрам. Эти правила могут быть строгими и различаются в зависимости от штата и города.
Что проверить перед тем, как нанимать управляющего
Если вы решите привлечь помощь, ищите лицензированную и застрахованную компанию по управлению недвижимостью там, где это требуется, и самостоятельно проверьте лицензию. Попросите рекомендации, уточните, как они проводят отбор арендаторов, и как они решают вопросы обслуживания, бухгалтерии и выписки (отчетность) собственнику.
Получите договор об управлении в письменном виде до подписания. Внимательно прочитайте раздел о комиссиях и уточните ежемесячные платы за управление, сборы за аренду (leases), сборы за продление, плату за настройку/старт, наценки на обслуживание, плату за осмотры и любые другие дополнительные сборы. Честные ежемесячные платы за управление часто составляют примерно 8%–12% от собранной арендной платы, а сборы за сдачу в аренду иногда — примерно 50%–100% месячной арендной платы, но точная цифра зависит от рынка, типа объекта и услуг. Эти диапазоны не являются котировками.
Сигналы тревоги включают расплывчатые или скрытые комиссии, отсутствие письменного соглашения, отсутствие учета средств на доверительном счете (trust accounting), давление с просьбой подписать прямо на месте или управляющего, который не объясняет, как проводится отбор арендаторов. Отбор должен быть последовательным и применяться одинаково ко каждому заявителю.
Как OwnerLedger может помочь
OwnerLedger — бесплатный сервис подбора для владельцев арендной недвижимости. Мы не управляем недвижимостью и не являемся управляющей компанией, брокером, адвокатом или бухгалтером.
Мы помогаем вам связаться с лицензированными и застрахованными компаниями по управлению недвижимостью рядом с вами, чтобы вы могли сравнить предложения, проверить рекомендации и выбрать вариант, который подходит вашему объекту и бюджету. Вы делитесь только контактными данными и сведениями, связанными с объектом, например: ваше имя, телефон, опционально email, роль, тип недвижимости, количество единиц/помещений, город, ZIP и предпочтительный язык.
Если вы хотите сравнить варианты, начните здесь: get matched. Для более общей помощи по аренде смотрите help и guides. Также можно ознакомиться с типичными fees.