Что входит в договор об управлении недвижимостью

Договор об управлении недвижимостью — это письменный контракт между вами, владельцем, и компанией по управлению недвижимостью. Он должен четко описывать услуги, комиссии, полномочия, отчетность, работу с доверительными средствами, а также то, как каждая сторона может прекратить отношения. Если важное не прописано на бумаге, предположите, что позже это может стать проблемой.

Для многих владельцев этот договор важен не меньше, чем сумма арендной платы. Управляющий может заниматься рекламой, показами, проверкой кандидатов на аренду, подписанием договора аренды, сбором арендной платы, координацией обслуживания, осмотрами, отчетами владельцу и уведомлениями. Но разные компании включают разные услуги, поэтому в договоре должно быть точно указано, что входит, а что оплачивается дополнительно.

Эта страница — только общая информация, а не юридическая, налоговая, бухгалтерская или брокерская консультация. Правила и условия контрактов зависят от штата и города, поэтому уточняйте детали у лицензированного управляющего недвижимостью и, при необходимости, у лицензированного юриста или бухгалтера.

Если вы не хотите читать весь договор сначала, начните с этих разделов: срок действия, расторжение, комиссии, лимиты на согласование ремонтов, полномочия на сдачу в аренду, требования к резервам и обязанности владельца. Эти пункты часто влияют на ваши деньги и ваш контроль больше, чем маркетинговый текст в начале.

Посмотрите на срок действия договора. Некоторые договоры продлеваются помесячно после первоначального периода; другие «фиксируют» вас на 6 или 12 месяцев. Проверьте, есть ли комиссия за досрочное расторжение, требуется ли письменное уведомление или взимается ли плата, если арендатор продолжает проживать после окончания действия соглашения.

Затем проверьте полномочия. Может ли управляющий подписывать договоры аренды от вашего имени? Продлевать? Направлять уведомления? Одобрять ремонты без вашего предварительного согласования? Формировать резерв на обслуживание? Если в договоре формулировки расплывчатые, попросите более четкий лимит в письменном виде.

И наконец, проверьте, что происходит, когда договор заканчивается. Вам нужно понять, как возвращаются деньги владельца, как передаются документы, кто хранит ключи и файлы по договорам аренды, и есть ли какие-либо продолжающиеся комиссии после расторжения.

В большинстве договоров перечислены несколько разных комиссий, а не только одна ежемесячная. Часто ежемесячная комиссия за управление составляет около 8% to 12% от собранной арендной платы, но в некоторых рынках она ниже или выше. Комиссии за сдачу в аренду или размещение арендатора часто составляют примерно 50% to 100% от одной месячной арендной платы. Также могут встречаться комиссии за продление, сбор за оформление, комиссии за простой (вакансию), комиссии за осмотр, комиссии за размещение уведомлений или комиссии за координацию обслуживания. Это распространенные диапазоны, не «котировки». Реальная цифра зависит от рынка, объекта, количества единиц и включенных услуг.

Внимательно прочитайте про наценки на обслуживание. Некоторые управляющие добавляют процент или комиссию за координацию к счетам подрядчиков; другие — нет. Ни один подход сам по себе не является автоматически неправильным, но это должно быть четко раскрыто письменно. Если договор говорит, что управляющий может использовать «аффилированных подрядчиков» или взимать «административные» комиссии за ремонт, попросите простое объяснение и примеры.

Также спросите, как определяется арендная плата для целей комиссий. Ежемесячная комиссия рассчитывается от собранной арендной платы, от причитающейся (должной) арендной платы или от суммы по договору аренды? Эта разница важна, если арендатор платит с опозданием или частично. Уточните, когда отправляются отчеты владельцу, что именно они показывают, и как по местным правилам обрабатываются доверительные средства и залоги.

Если вам нужна более широкая картина перед сравнением предложений, посмотрите комиссии за управление недвижимостью и другие материалы для владельцев в нашем центре ресурсов.

Практически в каждом договоре управляющему дают определенные полномочия одобрять ремонты без обращения к вам каждый раз. Это нормально, особенно в случае настоящих чрезвычайных ситуаций. Но денежный лимит должен быть четко указан. Например, контракт может разрешать управляющему одобрять не экстренные ремонты до фиксированной суммы, а все, что выше, — только с одобрения владельца.

Важны формулировки про чрезвычайные ситуации. В договоре должно быть объяснено, что считается «чрезвычайной ситуацией», как быстро управляющий может действовать и могут ли они потратить сверх обычного лимита, чтобы защитить людей или имущество. Лопнувшие трубы, отсутствие отопления в холодную погоду, активные протечки, электрические опасности или аварии/пробки канализации — типичные примеры, но точный порядок зависит от местного законодательства и политики компании.

Многие управляющие требуют, чтобы у владельца был резерв в доверительном счете (trust account) — часто несколько сотен долларов или больше в зависимости от объекта. Такой резерв помогает покрывать небольшие ремонты до того, как поступит арендная плата. Убедитесь, что в договоре указана ожидаемая сумма резерва, когда вам нужно пополнять его, и как будут возвращены неиспользованные средства в конце.

Хороший договор не только перечисляет то, что делает управляющий. Он также перечисляет то, что должен делать вы, владелец. Это может включать финансирование резервов, поддержание корректного страхования, соблюдение пригодности жилья для проживания, своевременное одобрение крупных работ, раскрытие известных проблем с объектом и предоставление точной информации об имуществе и контактных данных.

Если управляющий занимается сдачей в аренду, в договоре должно быть описано, какие стандарты скрининга применяются и как рассматриваются заявки. Скрининг должен быть последовательным, документироваться и применяться одинаковым образом ко всем кандидатам. Контракт не должен намекать на незаконное «наведение» на определенных арендаторов или на разные стандарты в зависимости от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, семейного положения или инвалидности. Местные правила «справедливого жилья» и требования к скринингу могут добавлять дополнительные условия.

Также владельцам стоит проверить, требует ли договор, чтобы управляющий соблюдал правила регистрации, лицензирования, свинцовых (lead-paint), требований к пригодности жилья (habitability) и правила уведомлений — там, где это применимо. Поскольку эти обязательства зависят от локации, уточните их у лицензированного специалиста на месте.

Договор об управлении должен быть подробным, понятным и готовым к обсуждению. Сигналы тревоги включают расплывчатые формулировки по комиссиям, не раскрытые наценки на обслуживание, отсутствие письменного договора управления, отсутствие языка про доверительный учет средств (trust accounting), отсутствие активной лицензии там, где она требуется, отсутствие подтверждения наличия страховки или давление с просьбой подписать немедленно.

Используйте простой чек-лист сравнения, когда рассматриваете предложения:

1. Убедитесь, что компания лицензирована, если ваш штат этого требует, и запросите подтверждение страхования.
2. Сравните ежемесячную комиссию, комиссию за сдачу в аренду, комиссию за продление, сбор за оформление и любые наценки на обслуживание или комиссию за координацию.
3. Проверьте срок действия договора, период уведомления и любую комиссию за досрочную отмену.
4. Ознакомьтесь с лимитами расходов на ремонты и полномочиями в экстренных случаях.
5. Спросите, когда отправляются отчеты владельцу и какую бухгалтерскую детализацию они включают.
6. Спросите, как документируется скрининг арендаторов и как обеспечивается его последовательность.
7. Проверьте рекомендации и уточните, как организована коммуникация во время вакансий, ремонтов и случаев просрочки.

Контроль остается у владельца. Вы сравниваете предложения, читаете договор, подтверждаете лицензию и рекомендации и выбираете, кого нанять. OwnerLedger — это бесплатный сервис подбора, а не компания по управлению недвижимостью и не брокер. Мы не управляем недвижимостью. Если вы хотите сравнить лицензированных, застрахованных управляющих рядом с вами, вы можете оформить подбор или посмотреть больше помощи для владельцев арендуемой недвижимости.