在你簽署前，請確保合約清楚說明：管理方會做什麼、你要付多少費用、維修如何獲得批准，以及你要如何結束合作。
本合約是什麼（用白話說）
物業管理合約是你（業主）與物業管理公司之間的書面契約。它應清楚說明服務內容、費用、權限、報告機制、資金信託／代管處理方式，以及雙方如何結束彼此關係。若有重要事項沒有寫下來，就要假設日後可能會變成問題。
對許多業主而言，這份合約的重要性不亞於租金金額。管理方可能負責刊登廣告、安排看房、篩選租客、簽訂租約、收取租金、協調維修、辦理檢查、提供業主帳單／報表，以及發出通知。不過，不同公司提供的服務不同，因此合約必須明確寫出「包含哪些」以及「哪些需要另付費」。
本頁僅提供一般資訊，不構成法律、稅務、會計或經紀／仲介建議。各州與各城市的規則與合約條款可能不同，因此在必要時，請先向持牌物業管理人員確認細節，並在需要時諮詢持牌律師或會計師。
多數業主應先看的條款
如果你不想先把整份合約全部讀完，可以先從這些章節開始：合約期限、終止方式、費用、維修批准上限、出租／簽約權限、預備金（reserve）要求，以及業主責任。這些條款往往比開頭的行銷文字更直接影響你的金錢與控制權。
先查看合約期限。有些合約在初期後會按月續約；也有些會把你「鎖定」在 6 或 12 個月。確認是否有提前終止費、是否需要書面通知、以及若租客在合約結束後仍留住，是否會收取費用。
接著看權限。管理方能否代表你簽署租約？續約？發出通知？在未先徵詢你之前批准維修？能否自行調度維修預備金？如果合約寫得模糊，請要求更清楚的書面上限。
最後，確認合約結束時會發生什麼事。你需要知道業主資金如何被退回、紀錄如何移交、鑰匙與租約檔案由誰保管，以及終止後是否仍有任何持續性的費用。
你通常會看到的費用
多數合約不只列出一種月費，而是會列出多項不同費用。一種常見的月度管理費約為「已收租金」的 8% 到 12%，但有些市場可能更低或更高。出租／承租安置（leasing 或 tenant-placement）費通常約為一個月租金的 50% 到 100%。續約費、設置費（setup fee）、空置費（vacancy fees）、檢查費、張貼／公告通知費、或維修協調費也可能出現。這些都是常見的費用區間，不是報價。實際數字取決於市場、物件、單元數，以及合約中包含的服務。
請仔細閱讀維修加價（markups）。有些管理方會在供應商／承包商的發票上加收某個百分比或協調費；也有些不會。兩種做法都不一定錯，但都應在合約中清楚以書面披露。如果合約寫到管理方可能使用「affiliated vendors」（關聯供應商），或收取「administrative」性質的維修費用（例如行政維修費），請要求提供簡單說明與範例。
也要問清楚：就費用計算而言，租金是如何定義的？月費是依「實際已收」的租金計算、依「應收」的租金計算，還是依租約金額計算？若租客繳款遲延或僅部分繳納，這個差異就很重要。再問業主帳單何時寄送、會包含哪些明細，以及在當地規定下，信託資金與押金（security deposits）要如何處理。
如果你想在比較提案前先看更全面的概覽，請參閱 property management fees 以及我們在 resource center 的其他業主指南。
維修上限、緊急狀況與預備金
幾乎每份物業管理合約都會給管理方一定的權限，讓他們在每次都不必逐次聯繫你之前，先核准維修。這在某些情況下是正常的，尤其是「真正的緊急情況」。但金額上限必須寫清楚。例如，合約可能允許管理方在不屬於緊急的情況下，核准不超過某個金額的維修；超過的部分則必須在徵得業主同意後才能進行。
緊急狀況的文字很重要。合約應說明什麼算緊急、管理方可以多快採取行動，以及若為了保護人員或財產，他們是否可以超過平常的上限支出。爆裂水管、天冷時無法供暖（no heat）、正在滲漏（active leaks）、電氣危險、或化糞／污水回堵（sewage backups）都是常見例子，但實際處理方式會因當地法律與公司政策而不同。
許多管理方會要求業主在信託／代管帳戶中放置預備金，常見是幾百美元或以上，視物件而定。這筆預備金有助於在尚未收到租金前先支付小額維修。請確認合約寫明預期的預備金金額、你必須何時補足，以及合約結束時未使用資金如何退還。
業主責任，以及公平一致的篩選
一份好的合約不只列出管理方要做什麼。它也會列出你（業主）必須做什麼。這可能包括：提供預備金、持有適當保險、維持居住適格性（habitability）、在重大工程上要能及時核准、揭露你已知的物件問題，以及提供準確的所有權與聯絡資訊。
如果管理方負責出租（租約）相關事務，合約應描述篩選標準，以及如何處理申請。篩選應一致、有文件紀錄，並以同樣方式套用在每一位申請人身上。合約不應暗示以違法方式導向某些族群，或因種族、膚色、宗教、性別、國籍、家庭狀況或身心障礙而採用不同標準。當地公平住房（fair housing）與篩選規則也可能增加更多要求。
業主也應檢查合約是否要求管理方在適用情況下遵循當地的登記、執照、鉛漆（lead-paint）、居住適格性（habitability）與通知規則。因為這些義務會因所在地而不同，請向持牌的在地專業人士確認。
警訊與如何比較合約
物業管理合約應詳細、好懂，也願意被討論。常見的警訊包括：費用文字含糊不清、未披露的維修加價、沒有書面管理合約、沒有信託／帳務處理語句、在需要時沒有有效執照、沒有保險證明，或要求你立刻簽署。
你審閱提案時，可以用一份簡單的比較清單：
- 確認若你的州有要求，公司是否持有執照，並索取保險證明。
- 比較月費、出租費、續約費、設置費，以及任何維修加價或協調費。
- 查看合約期限、通知期間，以及任何提前取消費。
- 審核維修支出上限與緊急狀況下的權限。
- 問清楚業主帳單何時寄送，以及帳務細節包含哪些內容。
- 問清楚租客篩選如何被文件化，並確保流程一致。
- 核實推薦／參考人（references），並詢問在空置、維修與逾期期間溝通如何進行。
業主仍然掌握控制權。你比較提案、閱讀合約、核實執照與推薦資料，並決定要聘請誰。OwnerLedger 是免費的配對服務，不是物業管理公司或經紀商。我們不代管物件。如果你想比較你附近持牌、已投保的管理方，可以 get matched 或進一步查看我們給 rental owners 的協助內容。