Ang pag-screen ng nangungupahan ay dapat patas

Ang tenant screening ay proseso ng pagrepaso sa mga rental application nang pare-pareho at may dokumentasyon bago pumirma ng lease. Karaniwan, kabilang dito ang pag-check ng pagkakakilanlan, kita, kasaysayan sa pag-upa, credit, at iba pang pinapayagang impormasyon sa pag-screen sa lugar na iyon.

Ang layunin ay hindi makahanap ng “perpektong” nangungupahan. Ang layunin ay makagawa ng makatwiran at patas na desisyon gamit ang parehong pamantayan para sa bawat aplikante, mabawasan ang maiiwasang risk, at magkaroon ng maayos na rekord kung sakaling tanungin ang magiging desisyon sa bandang huli.

Mahalaga ito para sa parehong may-ari at nangungupahan. Ang mga may-ari ay gustong magkaroon ng mas kaunting napalampas na pagbabayad, mas kaunting paglabag sa lease, at mas kaunting paglipat. Ang mga nangungupahan ay nararapat sa isang prosesong malinaw, pare-pareho, at hindi nakabatay sa hula, stereotype, o magkaibang tuntunin para sa magkaibang tao.

Ang OwnerLedger ay isang libreng matching service, hindi isang property management company, broker, abogado, o accountant. Nagbibigay kami ng pangkalahatang impormasyon lang at puwede naming tulungan ang mga may-ari na ma-match sa mga lisensyado at may insurance na property managers para ihambing.

Ang isang mahusay na manager ay nagsisimula sa nakasulat na pamantayan sa pag-screen bago pa i-market ang unit. Dapat nakasaad sa pamantayang iyon kung anong mga dokumento ang kailangan, paano sinusuri ang kita, paano nirereview ang kasaysayan sa pag-upa, anong mga salik sa credit ang mahalaga, at paano isinasagawa ang anumang pinapahintulutang pag-screen sa background. Pagkatapos, inilalapat ng manager ang mga pamantayang iyon sa parehong paraan sa bawat aplikante.

Ang fair housing ay pangunahing kinakailangan, hindi “extra.” Ang pag-screen ay hindi dapat kailanman yumukod, magbukod, o gumamit ng magkaibang pamantayan batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, bansang pinagmulan, familial status, o disability. Maaaring magdagdag ang mga tuntunin ng estado at lungsod ng iba pang protected classes at dagdag na limitasyon, kaya mahalaga ang pagsunod sa lokal.

Ang pagiging pare-pareho ang nagpoprotekta sa lahat. Kung ang isang aplikante ay kailangang magpakita ng pay stubs, dapat humingi ng parehong uri ng patunay sa lahat. Kung may pamantayan sa kita, dapat itong ipatupad nang pantay. Kung may mga eksepsyon, dapat nakabatay ang mga iyon sa isang nakasulat na patakaran at maingat na ma-dokumento.

Alam din ng maingat na manager na nag-iiba-iba ang mga tuntunin sa pag-screen depende sa lugar. May ilang lungsod at estado na naglilimita kung ano ang puwedeng i-review, kailan puwedeng singilin ang application fees, paano maaaring isaalang-alang ang kriminal na kasaysayan, o kung anong pagkakasunod-sunod dapat iproseso ang mga application. Isa ito sa mga dahilan kung bakit kailangang kumpirmahin ang lokal na praktis sa isang lisensyadong property manager at, kung kinakailangan, sa isang lisensyadong abogado.

Karamihan sa pag-screen ay may ilang bahagi, hindi lang isang credit score. Ang pag-verify ng kita ay maaaring kasama ang pay stubs, offer letters, tax returns para sa mga self-employed, o iba pang pinapahintulutang patunay ng kakayahang magbayad. Ang kasaysayan sa pag-upa ay maaaring kasama ang mga sanggunian mula sa dating landlord, mga pattern ng pagbabayad, pagsunod sa lease, at kondisyon sa pag-alis.

Sa credit review, madalas tinitingnan ang kasaysayan ng pagbabayad, collections, dami ng utang, at mga palatandaan ng paulit-ulit na hindi pagbabayad. May ilang manager na hindi gaanong nakatutok sa iisang score at mas nakikita ang mga kamakailang pattern. Dapat ipaliwanag ng isang matibay na proseso sa pag-screen nang nakasulat kung ano ang mahalaga at paano hahawakan ang mga aplikasyong “nasa gitna.”

Ang pagre-review ng background, kapag pinapayagan, ay dapat ding gawin nang maingat at pare-pareho. Dapat alam ng isang mahusay na manager ang mga limitasyon sa lugar, gumamit ng kasalukuyang pamantayan, at iwasan ang mga “blanket” na pamamaraan na maaaring lumabag sa fair-housing rules o lokal na batas. Mahalaga rito ang dokumentasyon.

Walang proseso ng pag-screen na makakapagtanggal ng lahat ng risk. May mga nawawalan ng trabaho, may mga isyung medikal, may mga biglang lumilipat, o kaya lang humihinto na sa pagsunod sa lease. Bumababa ang risk sa pag-screen, pero hindi nito ginagarantiya ang laging on-time na renta, perpektong ugali, o zero vacancy.

Kadalasan, ang gastos sa pag-screen ay inilalagay sa isa sa dalawang lugar: isang leasing fee o isang hiwalay na application at screening charge, depende sa market at proseso ng manager. Para sa mga may-ari, ang tenant placement o leasing fees ay kadalasang nasa bandang 50% hanggang 100% ng isang buwang upa. Sa ilang market, ang trabaho sa pag-screen ay kasama sa fee na iyon.

Kung hiwalay ang presyo sa pag-screen para sa may-ari, maaari itong maging flat na halaga kada aplikante o kada placement. Kung sinisingil naman sa aplikante ang screening, maaaring kontrolin ng lokal na batas kung magkano ang puwedeng singilin, kailan puwedeng singilin, at anong mga disclosures ang kailangan. Malaki ang pagkakaiba ng mga tuntunin ayon sa estado at lungsod.

Kung kukuha ka ng full-service management, ang buwanang management fees ay madalas nasa bandang 8% hanggang 12% ng nakolektang renta, at maaaring kasama ang screening bilang bahagi ng leasing at tuloy-tuloy na management. May ilang kumpanya rin na naniningil ng lease renewal fees, setup fees, inspection fees, o charges para sa pag-coordinate ng maintenance. Tingnan ang pangkalahatang gabay namin sa fees para sa mas malawak na saklaw.

Mga karaniwang saklaw lamang ito, hindi mga quote. Ang eksaktong numero ay nakadepende sa market, uri ng property, level ng renta, kondisyon ng vacancy, at kung anong mga serbisyo ang kasama.

Ang pinakamalaking red flag sa pag-screen ay ang kakulangan sa consistency. Kung sasabihin ng isang manager na “ginagabayan ng instinct,” binabago ang pamantayan mula sa aplikante sa aplikante, o hindi kayang ipakita ang nakasulat na pamantayan, malaking problema iyon. Dapat dokumentado ang pag-screen, puwedeng ulit-ulitin, at patas.

Isa pang red flag ay hindi malinaw na pagpe-presyo. Tanungin kung kasama ang screening sa leasing fee, sinisingil nang hiwalay, binabayaran ng aplikante kung pinapayagan, o may “markup” sa anumang paraan. Hilingin ang kumpletong fee schedule nang nakasulat, kasama ang renewal fees, inspection fees, at anumang dagdag para sa maintenance. Ang mga nakatagong singil ay karaniwang paraan kung paano nawawalan ng pera ang mga may-ari.

Mag-ingat din kung walang nakasulat na management agreement, walang patunay ng lisensya kung kinakailangan, walang patunay ng insurance, walang proseso ng trust accounting, o may pressure na pumirma nang mabilis. Dapat basahin ng mga may-ari nang maingat ang management agreement bago pumirma at i-verify ang status ng lisensya at mga sanggunian.

Para sa mga nangungupahan, ang red flag ay hindi malinaw na pamantayan o magkaibang sagot na ibinibigay sa magkaibang aplikante. Ang patas na proseso ay dapat magpaliwanag kung anong impormasyon ang kailangan at paano sinusuri ang mga application. Dapat ilapat ang parehong pangunahing pamantayan sa lahat.

Kapag inihahambing mo ang mga property manager, magtanong ng direkta tungkol sa pag-screen, hindi lang tungkol sa presyo. Gusto mo ng isang taong kayang ipaliwanag ang proseso nila sa simpleng wika, ipakita ang nakasulat na pamantayan, at ilarawan kung paano sila nananatiling updated sa lokal na fair-housing at mga tuntunin sa application.

Gamitin ang checklist na ito kapag nakikipag-usap ka sa mga manager:
- Lisensyado ka ba kung kinakailangan, at naka-insure ka ba?
- Gumagamit ba kayo ng nakasulat na pamantayan sa pag-screen para sa bawat aplikante?
- Paano ninyo i-verify ang kita, kasaysayan sa pag-upa, at pagkakakilanlan?
- Paano ninyo pinangangasiwaan ang pagre-review ng credit at background sa lungsod at estadong ito?
- Anong mga fee ang naaangkop para sa leasing, screening, renewals, inspections, at maintenance coordination?
- Ino-organize at dinodokumento ba ninyo ang mga owner statements at application records?
- Maaari ba kayong magbigay ng mga sanggunian mula sa mga may-ari na may mga property na katulad ng sa akin?

Ikaw ang may kontrol. Ihambing ang mga proposal, basahin ang kasunduan, i-verify ang lisensya at mga sanggunian, at piliin kung sino ang kukunin. Kung gusto mo ng tulong sa paghahanap ng mga pagpipilian, puwedeng i-match ka ng OwnerLedger sa mga lisensyado at may insurance na property managers malapit sa rental mo. Libre ang aming serbisyo para sa mga may-ari, at kinokolekta lang namin ang mga pangunahing detalye ng contact at intensyon sa property, tulad ng pangalan, telepono, opsyonal na email, role, uri ng property, bilang ng unit, lungsod, ZIP, at preferred language.

Kung nag-acompare ka pa rin ng mga serbisyo, maaari mo ring tingnan ang mas malawak naming property management services overview at mga resources para sa mga may-ari.