Обычно вы можете сменить или уволить управляющего, но делайте это по договору, письменно и с понятным планом по деньгам, документам и общению с жильцами.
Короткий ответ: да, но многое зависит от договора
Большинство собственников сдаваемых в аренду объектов могут в какой-то момент прекратить отношения с управляющей компанией. Важный вопрос — не только «можно ли», но и «как именно это должно быть сделано» согласно вашему договору на управление.
Во многих договорах прописаны срок уведомления, возможная комиссия за досрочное расторжение, что происходит с залогами (депозитами) арендаторов и документами, а также когда деньги собственника будут перечислены. Некоторые контракты позволяют любой стороне прекратить отношения с уведомлением за 30 дней. Другие предусматривают минимальный срок, правила отмены или конкретные шаги, которые вы обязаны выполнить.
Если вы раздражены, не останавливайтесь «посередине» процесса. Спешное расторжение может привести к пропущенному сбору аренды, задержкам ремонтов, путанице у арендаторов и проблемам в отчетах собственника. Сначала прочитайте договор, затем уточните местные требования у лицензированного управляющего недвижимостью и, при необходимости, у лицензированного юриста. Это только общая информация, не юридическая консультация.
Когда смена управляющего имеет смысл
Иногда управляющий выполняет сложную работу на тяжелом рынке. В других случаях отношения действительно не складываются. Возможно, пришло время сменить управляющего, если вы видите повторяющиеся задержки в отчетах собственника, необъяснимые начисления, слабые коммуникации, долгие периоды вакансий без понятного плана сдачи, пропущенные осмотры или проблемы с обслуживанием, которые продолжают ухудшаться.
Другие серьезные «красные флаги» проще назвать прямо: неясные или скрытые комиссии, необъявленные наценки на ремонт, отсутствие письменного договора на управление, нет учета средств по доверительному принципу, нет действующей лицензии там, где она требуется, нет подтверждения наличия страховки, либо давление с просьбой быстро подписать документы. Если управляющий не может объяснить, где хранится арендная выручка, как утверждаются счета и как арендаторы отбираются честно и последовательно, остановитесь.
Вам не нужно ждать катастрофы, чтобы сравнить варианты. Если денежный поток слабый, ремонты не отслеживаются или вы больше не доверяете отчетности, нормально задавать вопросы и запрашивать другие предложения. Вы можете посмотреть комиссии за управление недвижимостью и сравнить, как разные компании выстраивают свои услуги.
Сколько может стоить уход и какие сборы может взимать новый управляющий
Смена управляющего может что-то стоить, даже если позже это сэкономит деньги. Некоторые договоры на управление включают комиссию за досрочное расторжение, требование по сроку уведомления или сборы, связанные с активным процессом сдачи в аренду. Общие структуры комиссий зависят от рынка, типа объекта и уровня услуг, поэтому эти диапазоны — не «котировки».
Ежемесячная комиссия за управление часто составляет примерно 8%–12% от собранной арендной платы для многих небольших жилых арендуемых объектов, хотя на некоторых рынках она ниже или выше. Комиссии за сдачу в аренду (leasing fees) часто составляют около 50%–100% месячной арендной платы. Некоторые компании также берут комиссии за продление, сборы за настройку, плату за осмотры и сборы за координацию ремонтов. Некоторые применяют наценку на ремонт; некоторые — нет. Получите полный график комиссий в письменном виде.
При смене управляющего спросите как текущего, так и нового управляющего о стоимости перехода. Вам нужно понять, есть ли комиссия за расторжение, когда возвращаются резервные средства, будут ли сборы за передачу файлов и когда новый управляющий начнет выставлять счета. Низкая ежемесячная ставка не всегда означает, что будет дешевле, если компания добавляет много отдельных сборов.
Как сменить управляющего с минимальными перебоями
Хороший переход защищает ваших арендаторов, ваши документы и ваш денежный поток. Держите всё организованным и оформляйте письменно.
- Внимательно прочитайте договор на управление, особенно разделы о расторжении, сроке уведомления, передаче документов, доверительных средствах и ключах.
- Зафиксируйте проблемы, которые вы наблюдаете: отсутствующие отчеты, задержки ремонтов, необъяснимые комиссии, жалобы арендаторов или плохую коммуникацию.
- Проведите собеседование с новыми лицензированными и застрахованными управляющими до того, как направите уведомление, чтобы понять их комиссии, процесс и дату старта.
- Проверьте лицензию новой компании, если в вашем штате она требуется, попросите рекомендации и прочитайте договор на управление до подписания.
- Направьте уведомление строго так, как требует текущий договор, и сохраните копию.
- Подтвердите перечень передачи: договоры аренды (leases), лицевые счета/книги (ledgers), отчеты собственника, отчеты по осмотрам, история ремонтов, ключи, контакты подрядчиков/поставщиков (vendor contacts), остаток на резервном счете и записи по залогам.
- Убедитесь, что арендаторам даны понятные инструкции о том, куда платить аренду и куда отправлять заявки на ремонт.
Если вам нужна помощь с поиском вариантов, OwnerLedger — это бесплатная служба подбора, которая помогает собственникам сравнивать лицензированные и застрахованные компании по управлению недвижимостью рядом с ними. Мы не управляем недвижимостью, не выступаем в роли брокера и не даем юридические или налоговые советы. Вы можете подобрать себе вариант и затем решить, с кем связаться.
Какие вопросы задать перед тем, как увольнять или нанимать
Прежде чем прекратить одни отношения и начать другие, задайте практичные вопросы, которые влияют на ваши деньги и ваши риски. Собственники часто обращают внимание только на ежемесячную комиссию и упускают операционные детали.
- Как часто вы будете присылать отчеты собственнику и что в них будет?
- Где хранятся арендная плата и депозиты и как работает учет доверительных средств (trust accounting)?
- Какие расходы на обслуживание/ремонт вы можете согласовать без согласия собственника?
- Берете ли вы наценку на ремонт или комиссию за координацию подрядчиков?
- Как вы работаете с просроченной арендой, уведомлениями, осмотрами и продлением договоров аренды?
- Каковы ваши критерии отбора (screening) и как вы применяете их последовательно ко всем претендентам?
- Какова ваша политика расторжения, если я захочу уйти позже?
При отборе управляющий должен описать законный, справедливый и документированный процесс, который применяется одинаково к каждому претенденту. Он не должен предлагать «направление» (steering) или отказ от людей по признакам, которые защищены законом. Правила добросовестного жилищного доступа (fair housing) различаются по штату и городу, поэтому обязательно проверьте местные требования.
Если вы арендатор и оказались «между»
Если собственник меняет управляющую компанию, вам все равно нужны четкие инструкции по аренде, ремонту и уведомлениям. Попросите письменное подтверждение нового способа оплаты, контакт для вопросов по обслуживанию/ремонту и то, куда отправлять любые будущие сообщения. Сохраняйте копии договора аренды, подтверждения платежей и все уведомления.
Не думайте, что договор аренды автоматически исчезает только потому, что сменилось управление. Во многих случаях договор аренды продолжает действовать, но детали зависят от условий договора и местного законодательства. Если вы переживаете из‑за депозита, вопроса о пригодности жилья для проживания (habitatability) или противоречивых инструкций, попросите все письменно и проверьте местные ресурсы для арендаторов.
Смена управляющего не должна использоваться, чтобы избежать справедливого отношения. Отбор и арендные практики должны быть последовательными и законными. Если вам нужна более базовая помощь, начните с нашего центра помощи или посмотрите другие темы для собственников и арендаторов в наших гайдах.