Maaari ko bang palitan o tanggalin ang property manager ko?

Karamihan sa mga may-ari ng paupahan ay puwedeng tapusin ang relasyon sa isang property manager sa anumang punto. Ang mahalagang tanong ay hindi lang kung “puwede,” kundi kung paano ito hinihingi ng management agreement mo.

Maraming kasunduan ang naglalarawan ng notice period, anumang maagang termination fee, kung ano ang mangyayari sa tenant deposits at mga record, at kung kailan ililipat ang mga pondo ng may-ari. May ilang kontrata na puwedeng tapusin ng alinmang panig ang relasyon sa pamamagitan ng 30 araw na notice. Ang iba ay may minimum term, mga patakaran sa pagkansela, o partikular na hakbang na dapat sundin.

Kung nagkakabuhol ka na, huwag huminto sa gitna ng proseso. Ang pagmamadaling termination ay puwedeng magdulot ng nawawalang pagkolekta ng renta, pagkaantala ng mga repair, kalituhan sa mga tenant, at mga problema sa owner statements. Basahin muna ang kasunduan, tapos i-check ang mga lokal na kailangan sa isang lisensyadong property manager at, kung kinakailangan, sa isang lisensyadong abogado. Pangkalahatang impormasyon ito lamang, hindi legal advice.

Minsan, may manager na gumagawa ng mabigat na trabaho sa isang mahirap na market. Sa ibang pagkakataon, talagang hindi maayos ang relasyon. Maaaring panahon na para lumipat kung nakikita mo ang paulit-ulit na late owner statements, mga singil na walang paliwanag, mahinang komunikasyon, mga matagal na bakante nang walang malinaw na leasing plan, napalampas na inspeksyon, o mga problema sa maintenance na patuloy na lumalala.

Mas madaling pangalanan ang iba pang seryosong red flags: hindi malinaw o nakatagong bayarin, hindi isiniwalat na maintenance markups, walang nakasulat na management agreement, walang trust accounting, walang aktibong lisensya kapag kinakailangan, walang patunay ng insurance, o pressure na pirmahan agad ang mga papel. Kung hindi maipaliwanag ng isang manager kung saan naka-hold ang perang galing sa renta, paano inaaprubahan ang mga bill, at paano nila masinop at patas na ni-screen ang mga tenant nang tuloy-tuloy, huminto muna.

Hindi mo kailangang maghintay ng sakuna para paghambingin ang mga opsyon. Kapag mahina ang cash flow, hindi na-track ang mga repair, o hindi mo na mapagkakatiwalaan ang reporting, makatuwirang magtanong at kumuha ng iba pang proposal. Puwede mong i-review ang property management fees at ihambing kung paano binubuo ng iba’t ibang kumpanya ang mga serbisyo.

Ang pagpapalit ng manager ay puwedeng may kasamang gastos, kahit makakatipid ka sa bandang huli. Ang ilan sa mga management agreement ay may early termination fee, requirement sa notice period, o mga singil na kaugnay sa aktibong lease-up. Karaniwan, nag-iiba-iba ang mga fee structure ayon sa market, uri ng property, at level ng serbisyo, kaya ang mga saklaw na ito ay hindi quotes.

Ang monthly management fee ay madalas nasa paligid ng 8% hanggang 12% ng collected rent para sa maraming maliliit na residential rentals, kahit may mga market na mas mababa o mas mataas. Ang leasing fees ay madalas nasa 50% hanggang 100% ng isa buwang rent. May ilang kumpanya rin na naniningil ng renewal fees, setup fees, inspection fees, o maintenance coordination fees. May ilan na nag-aapply ng maintenance markup; may ilan na hindi. Kumuha ng kumpletong fee schedule na nakasulat.

Kapag lumipat ka, tanungin ang parehong kasalukuyang manager at bagong manager tungkol sa transition costs. Gusto mong malaman kung may termination fee, kailan ibinabalik ang reserve funds, kung may mga singil sa paglipat ng mga file, at kailan magsisimulang maningil ang bagong manager. Ang mababang monthly rate ay hindi palaging mas mura kung may maraming magkakahiwalay na bayarin ang kumpanya.

Ang maayos na transition ay nagpoprotekta sa mga tenant mo, sa mga record mo, at sa cash flow mo. Panatilihing organizado at nakasulat.

1. Basahin nang mabuti ang management agreement, lalo na ang seksyon ng termination, notice period, paglipat ng mga record, trust funds, at mga susi.
2. I-dokumento ang mga problemang nakikita mo: nawawalang mga report, delayed repairs, mga singil na walang paliwanag, mga reklamo ng tenant, o mahinang komunikasyon.
3. I-interview ang mga bagong lisensyado at insured na manager bago ka magbigay ng notice para maunawaan mo ang kanilang mga fee, proseso, at petsa ng start.
4. I-verify ang lisensya ng bagong kumpanya kung kailangan sa iyong estado, humingi ng references, at basahin ang management agreement bago pumirma.
5. Ibigay ang notice eksakto kung paano hinihingi ng kasalukuyang kontrata, at itago ang kopya.
6. Kumpirmahin ang handoff list: leases, ledgers, inspection reports, maintenance history, mga susi, vendor contacts, reserve balance, at mga record ng security deposit.
7. Siguraduhin na ang mga tenant ay may malinaw na instruksyon kung saan magbabayad ng renta at kung saan magsusumite ng mga maintenance requests.

Kung kailangan mo ng tulong sa paghahanap ng mga opsyon, ang OwnerLedger ay libreng matching service na tumutulong sa mga may-ari na ihambing ang mga lisensyado at insured na property management companies malapit sa kanila. Hindi namin pinamamahalaan ang property, hindi kami kumikilos bilang broker, at hindi kami nagbibigay ng legal o tax advice. Puwede kang makipag-match at pagkatapos ay magpasya kung sino ang kokontakin.

Bago mo tapusin ang isang relasyon at magsimula ng isa pa, magtanong ng praktikal na bagay na nakakaapekto sa pera mo at sa risk mo. Madalas nakatuon lang ang mga may-ari sa monthly fee at hindi napapansin ang mga detalye sa pagpapatakbo.

• Gaano kadalas ako makakatanggap ng owner statements, at ano ang ipapakita nito?
• Saan naka-hold ang renta at deposits, at paano gumagana ang trust accounting?
• Anong maintenance spending ang puwede ninyong aprubahan nang hindi sumasailalim sa pahintulot ng may-ari?
• Naniningil ba kayo ng maintenance markup o vendor coordination fee?
• Paano ninyo hinahawakan ang delinquent rent, notices, inspections, at lease renewals?
• Ano ang inyong screening criteria, at paano ninyo inilalapat ang mga ito nang pare-pareho sa bawat aplikante?
• Ano ang inyong termination policy kung gusto kong umalis nang mas huli?

Para sa screening, dapat ilarawan ng manager ang isang lawful, patas, at dokumentadong proseso na inilalapat ang parehong pamantayan sa bawat aplikante. Hindi nila dapat imungkahi ang steering o pag-exclude ng mga tao batay sa mga protected characteristics. Nag-iiba ang mga patakaran sa fair housing ayon sa estado at lungsod, kaya i-verify ang mga lokal na kailangan.

Kung magbabago ang may-ari ng property manager, kailangan mo pa rin ng malinaw na instruksyon tungkol sa renta, repairs, at notices. Hilingin ang nakasulat na kumpirmasyon tungkol sa bagong paraan ng pagbabayad, maintenance contact, at kung saan ipapadala ang anumang future communication. Itago ang mga kopya ng lease mo, resibo sa pagbabayad, at lahat ng notices.

Huwag ipagpalagay na mawawala ang lease mo dahil nagbago ang management. Sa maraming kaso, nananatiling may bisa ang lease mo, pero nakadepende ang detalye sa terms ng lease at lokal na batas. Kung nag-aalala ka sa deposit, issue sa pagiging habitable (habitability), o magkasalungat na instruksyon, humingi ng lahat nang nakasulat at i-check ang mga lokal na resources para sa tenant.

Ang pagbabago ng manager ay hindi dapat gamitin para iwasan ang patas na pagtrato. Dapat consistent at lawful ang screening at mga rental practices. Kung naghahanap ka ng mas basic na tulong, simulan sa aming help center o mag-browse pa ng mga paksa para sa may-ari at renter sa aming mga gabay.