Paano nag-susuri ng mga nangungupahan ang mga property manager?

Karamihan sa mga property manager ay nag-susuri ng mga tenant gamit ang nakasulat na proseso na pareho para sa lahat ng aplikante para sa parehong property. Kadalasan, kasama rito ang aplikasyon, pag-verify ng identity, pag-verify ng kita at employment, rental history, mga sanggunian, at credit at background reports kapag pinapayagan sila ng batas ng estado at lokal.

Ang isang mahusay na manager ay hindi lang tumitingin sa mataas na credit score. Sinusubukan nilang sagutin ang ilang pangunahing tanong: Mapagkakatiwalaan ba ng aplikanteng ito na makakabayad ng upa? Sinunod ba nila ang mga patakaran ng lease dati? Kumpleto at tugma ba ang impormasyon sa aplikasyon? Makakatagal ba ang proseso ng screening sa ilalim ng fair-housing rules?

Para sa mga may-ari, ang mahalagang punto ay consistency. Dapat maging legal, may dokumentasyon, at pare-pareho ang screening sa bawat aplikante. Para sa mga renter, nangangahulugan ito na dapat mong asahan ang malinaw na pamantayan, isang nakasulat na proseso ng aplikasyon, at pantay na pagtrato.

Karaniwang nagsisimula ang proseso sa rental application at nakasulat na screening criteria. Maaaring saklawin ng criteria ang kita, credit, rental history, dating eviction kung pinapayagan ng lokal na batas, mga limitasyon sa occupancy, at kung paano puwedeng makapag-qualify ang aplikante sa pamamagitan ng co-signer o dagdag na dokumentasyon kung pinapayagan ng polisiya. Dapat ibigay ng manager ang parehong pamantayan sa lahat.

Susunod, i-verify ng manager ang impormasyon. Maaaring kabilang dito ang pag-confirm ng kita gamit ang pay stubs o pag-contact sa employer, pag-check ng mga naunang address at landlord references, at pagre-review ng credit at background reports sa pamamagitan ng screening provider. May ilang manager ding nagre-review ng bank statements o tax returns sa ilang sitwasyon, pero nag-iiba kung ano ang pinapayagan at angkop depende sa lugar.

Tinitingnan din ng mga manager ang mga hindi tugma. Halimbawa, kung ang ipinahayag na kita ay hindi tugma sa mga dokumento, o may mga puwang sa rental history na walang paliwanag, maaari itong humantong sa mas maraming tanong. Ang maingat na manager ay nagdodokumento ng kung ano ang na-review at kung bakit na-approve ang isang file, na-approve nang conditional, o na-deny.

Kung ikaw ay may-ari na kumukuha ng manager, hilingin na makita ang sample screening policy at kung paano nila idinodokumento ang mga desisyon. Kung kailangan mo ng tulong sa paghahanap ng mga kumpanya na pagcompare-han, ang OwnerLedger ay isang libreng matching service na tumutulong sa mga may-ari na makipag-connect sa mga lisensyado at insured na property manager sa inyong paligid. Hindi namin pinamamahalaan ang property o kumikilos bilang broker.

Maraming manager ang may minimum income standard, madalas na ipinapahayag bilang multiple ng upa, pero ang eksaktong numero ay nag-iiba ayon sa market, uri ng property, at lokal na batas. Maaari rin nilang i-review ang antas ng utang, payment history, mga rental reference, at kung may pattern ng lease violations ang aplikante. Ang pinakamagandang polisiya ay sapat na malinaw para masunod ito ng staff sa parehong paraan bawat beses.

Para sa mga renter, nangangahulugan ito na nakakatulong na maghanda ng mga dokumento nang maaga: photo ID, recent pay stubs, impormasyon sa pakikipag-ugnayan sa employer, at impormasyon sa pakikipag-ugnayan sa mga naunang landlord. Kung irregular ang kita mo, maaaring tumanggap ang ilang manager ng ibang patunay, gaya ng offer letters, benefit statements, o karagdagang dokumentasyon, depende sa lokal na rules at sa pamantayan ng property.

Para sa mga may-ari, tandaan na ang mas mahigpit ay hindi palaging mas maganda. Ang sobrang rigid na polisiya ay puwedeng mabawasan ang applicant pool mo, pahabain ang oras na walang tenant, at magdulot pa rin ng fair-housing risk kung hindi ito ipapapatupad nang consistent. Dapat protektahan ng screening ang property at cash flow, pero dapat din itong maging praktikal, legal, at may dokumentasyon.

Dahil nag-iiba ang mga patakaran sa screening kada estado at lungsod, pangkalahatang impormasyon lang ito. I-verify ang mga lokal na kinakailangan sa isang lisensyadong property manager at, kung kailangan, sa isang lisensyadong abogado.

Dapat sundin ng mga property manager ang mga fair-housing rules. Ibig sabihin, hindi sila puwedeng pumili o tumanggi sa mga aplikante batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, bansang pinagmulan, familial status, disability, at iba pang protected classes sa ilalim ng pederal, estado, o lokal na batas. Dapat din nilang iwasan ang paggamit ng magkakaibang tanong, magkakaibang pamantayan, o magkakaibang antas ng pagsisikap para sa magkakaibang aplikante.

Sa madaling salita, ang parehong property ay dapat magkaroon ng parehong screening standards para sa lahat. Kung pinapayagan ang mga exception, dapat itong pangasiwaan sa pamamagitan ng nakasulat na polisiya, hindi dahil sa personal na kagustuhan. Ang mga notes, email, at usapan ay dapat manatiling nakatuon sa layunin na rental criteria, hindi sa stereotypes o assumptions.

Para sa mga may-ari, isa ito sa pinakamalalaking dahilan para gumamit ng trained at lisensyadong manager na may nakasulat na proseso. Ang casual o hindi consistent na approach ay puwedeng magdulot ng magastos na problema. Para sa mga renter, kung ang proseso ay mukhang pumipili, malabo, o hindi pantay, humingi ng nakasulat na screening criteria at anumang adverse-action notice na hinihingi ng batas.

Maaari mong basahin pa ang owner education sa aming mga gabay at mga maiikling sagot sa help.

Ang mismong screening ay kadalasang maliit na bahagi lang ng kabuuang leasing cost, pero dapat itanong pa rin ng mga may-ari kung paano ito hinahandle. Ang mga application o screening charges na binabayaran ng mga aplikante ay madalas nasa hanay na mga $25 hanggang $75 kada adult, minsan mas mataas sa mga market na mas mahal, pero maaaring may cap o limit ang lokal na batas sa mga bayarin na ito. May ilang manager na isinasama na lang sa leasing process nila ang screening.

Para sa mga may-ari na kumukuha ng property manager, kadalasan mas mahalaga ang leasing fees kaysa screening fee lang. Karaniwang ang leasing fee ay nasa hanay na mga 50% hanggang 100% ng isang buwang renta, at ang monthly management ay nasa hanay na mga 8% hanggang 12% ng nakolektang rent. May ilang kumpanya rin na naniningil ng renewal fees, setup fees, inspection fees, o maintenance coordination fees. Mga karaniwang range ito sa market, hindi mga quote.

Ano ang nagpapalipat ng “tunay” na numero? Ang market, ang level ng upa, kondisyon ng property, bilang ng units, kung gaano kahirap ipaupa ang property, at kung anong mga serbisyo ang kasama. Laging humiling ng nakasulat na fee schedule at basahin ang management agreement bago pumirma.

Kung gusto mong mag-compare ng mga lokal na kumpanya, matutulungan ka ng OwnerLedger na makakuha ng free matching. Kinokolekta lang namin ang mga basic contact at property-intent details tulad ng iyong pangalan, telepono, optional email, role, uri ng property, units, lungsod, ZIP, at preferred language. Hindi kami nangongolekta ng Social Security numbers, bank account numbers, owner financial statements, o tenant background-check data.

Ang pinakamalaking red flag ay ang hindi consistent na screening. Kung hindi maipaliwanag ng manager nang malinaw ang kanilang criteria, binabago ang mga patakaran depende sa aplikante, o nagbibigay ng malabong sagot kung bakit na-approve ang isang tao at na-deny ang iba, may problema.

Kasama sa iba pang red flag ang mga nakatagong bayarin, walang nakasulat na management agreement, walang trust accounting, walang lisensya kung kinakailangan, presyur na pumirma agad, o hindi malinaw na sagot tungkol sa maintenance markups at leasing charges. Dapat maging maingat din ang mga may-ari kung usapang “casual” lang ang manager tungkol sa pag-iwas sa “certain types” ng mga tenant o mga neighborhood. Maaari itong senyales ng fair-housing risk.

Para sa mga renter, bantayan ang application fees na walang paliwanag, mga request para sa kakaibang personal data, pagtanggi na ibigay ang screening criteria, o presyur na magbayad bago mo maintindihan ang proseso. Dapat ipaliwanag ng propesyonal na manager kung anong mga dokumento ang kailangan, paano nire-review ang mga aplikasyon, at ano ang mangyayari kapag na-deny ang isang aplikasyon.

Bago kumuha ng kahit sino, dapat i-verify ng mga may-ari ang lisensya ng manager kung kinakailangan sa estadong iyon, kumpirmahin ang insurance, i-check ang mga reference, at maingat na basahin ang agreement. I-compare ang mga proposal nang magkatabi at huwag umasa sa mga verbal na pangako.