Управляющий недвижимостью берет на себя повседневную работу по аренде, но перед наймом сравните комиссии, проверьте лицензию и внимательно прочитайте договор.
Короткий ответ: он/она ведет повседневные дела по аренде
Управляющий работает на владельца и выполняет регулярные задачи, которые помогают поддерживать аренду: жилье должно быть заселено, содержаться в надлежащем состоянии и иметь документальные подтверждения. Для многих владельцев это означает меньше времени, потраченного на ответы на звонки, «выбивание» аренды, координацию ремонтов и решение вопросов с арендной документацией.
Проще говоря, управляющий обычно является главным контактным лицом для арендатора и организатором операционной работы по объекту. Он/она не устраняет риски и не гарантирует идеальных жильцов или отсутствие вакансий. Но хороший лицензированный и застрахованный управляющий может привнести структуру, последовательность и систему записей в бизнес, который при «самостоятельном» управлении часто становится дорогим.
К распространенным обязанностям относятся: размещение объявления о квартире, показы, проверка соискателей по последовательным критериям, подготовка договоров аренды, сбор арендной платы, координация ремонтов, работа с уведомлениями, организация осмотров и отправка владельцу отчетов. Некоторые также помогают с бюджетированием, контролем подрядчиков и работами по передаче жилья между арендаторами.
Какие услуги обычно включены
Большинство управляющих компаний с полным сервисом предлагают пакет услуг, построенный вокруг сдачи в аренду, сбора арендной платы, координации ремонтов и отчетности. Обычно это начинается, когда объект пустой: компания может предложить рыночный уровень арендной платы, создать объявление, отвечать на обращения, назначать показы, проводить отбор соискателей и помогать заселить утвержденного арендатора.
После того как арендатор заселился, текущая работа часто менее заметна, но она очень важна. Управляющий может собирать арендную плату, отслеживать просрочки, отправлять уведомления, реагировать на заявки на ремонт, направлять подрядчиков, документировать выполненные работы и вести записи для владельца. Также он/она может проводить периодические осмотры и предоставлять ежемесячные отчеты владельцу с указанием полученной арендной платы, оплаченных счетов, комиссий за управление и любых остатков резерва.
Многие владельцы особенно ценят финансовую/учетную часть. Хорошо организованный управляющий должен вести аккуратные записи, при необходимости — разделять доверительный учет (trust accounting) и предоставлять отчеты, которые вы реально сможете прочитать. Если вы живете далеко, часто путешествуете или у вас небольшое количество объектов, эта организованность может быть важнее даже, чем коммуникация с арендаторами.
Услуги различаются в зависимости от компании и рынка. Некоторые фирмы включают рутинную координацию в ежемесячную плату, а другие берут отдельную комиссию за сдачу, продления, визиты на осмотры, участие в суде или проектное управление. Внимательно прочитайте договор на управление, чтобы понимать, что включено и что оплачивается отдельно.
Что они делают для арендаторов: сдача, проверка и общение
Работа управляющего по сдаче жилья — это не только как быстрее найти жильца. Это еще и продвижение объекта, четкая коммуникация, последовательное применение критериев отбора и документирование процесса. Проверка соискателей должна быть законной, справедливой и одинаковой для всех. Это означает письменные критерии, одинаковый процесс для всех и отсутствие «наведения» или исключения по признакам расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, семейного положения или инвалидности.
Хорошие управляющие также выстраивают коммуникацию с арендаторами более структурированно, чем многие небольшие владельцы могут сделать самостоятельно. Обычно они получают заявки на ремонт, вопросы по договору аренды и обращения по вопросам заселения/выселения. Это может снижать конфликты, потому что ожидания заранее закрепляются письменно, а ответы фиксируются.
Для владельцев такая структура помогает избежать дорогих ошибок. Непоследовательный отбор, слабая документация, неформальные договоренности по оплате и ремонты без документов часто создают большие проблемы позже. Правила местной аренды и «арендодатель—арендатор», а также правила по справедливому жилью отличаются по штатам и городам, поэтому уточняйте процедуры у лицензированного управляющего недвижимостью и, где необходимо, у лицензированного юриста.
Если вы арендатор, то управляющая компания часто является тем, к кому обращаются по заявлениям, подписанию договора, заявкам на ремонт, уведомлениям, осмотрам и инструкциям при выезде. Качество этого опыта сильно зависит от того, насколько компания организована.
Ремонт, осмотры и почему эти детали важны
Координация ремонтов — большая часть того, чем занимаются управляющие. Они принимают заявки на ремонт, решают, какого подрядчика отправить, следят за завершением работ и выставляют владельцу стоимость по объекту. Для владельца ценность — не только в удобстве. Быстрый и документально подтвержденный ремонт помогает защитить жилье, удержать арендаторов и уменьшить стоимость работ, которые откладывались.
Осмотры — еще одна распространенная задача. Управляющий может осматривать объект при заселении, при выезде и периодически в течение срока аренды — в зависимости от местных правил и договора управления. Эти отчеты помогают документировать состояние объекта, заранее выявлять вопросы по договору аренды и планировать будущие ремонты.
Это также то место, где владельцам стоит задать внимательные вопросы о комиссиях и контроле. Некоторые управляющие используют собственные ремонтные команды. Другие нанимают сторонних подрядчиков. Некоторые добавляют наценку на ремонт или плату за проектное управление, а некоторые — нет. Реальная цифра зависит от рынка, объекта и набора услуг, так что запросите ее в письменном виде. Честные компании ясно объясняют процесс.
Красный флаг — когда управляющий расплывчато говорит о том, кто утверждает ремонты, как обрабатываются аварийные ситуации, есть ли лимит расходов и получают ли они дополнительный доход от работ подрядчиков. Получите эти детали в письменном виде до того, как подпишете договор.
Сколько обычно стоит управление недвижимостью
Для многих небольших жилых аренд, ежемесячные комиссионные за управление часто составляют примерно 8%—12% от собранной арендной платы, но это только распространенный диапазон, а не предложение/котировка. В некоторых рынках или для некоторых типов объектов цифра может быть ниже или выше. Фактическая комиссия зависит от местного рынка, количества единиц, состояния объекта, уровня арендной платы и того, какие именно услуги включены.
Комиссии за сдачу в аренду или размещение арендатора тоже распространены. Типичный диапазон — около 50%—100% от месячной арендной платы за поиск и заселение нового арендатора. Некоторые компании также берут комиссию за продление договора, плату за настройку, плату за осмотр, плату за период пустоты (vacancy) или комиссию за координацию ремонтов/наценку. Другие включают больше в ежемесячную ставку. Подробнее о типичных моделях можно прочитать в материале property management fees.
Правильный вопрос — не только «Какая ежемесячная процентная ставка?». Нужно спросить: «Какова общая стоимость за год и что именно я получаю за это?». Более низкая ежемесячная комиссия может в итоге обойтись дороже, если процесс подбора и заселения слабый, ремонты плохо управляются, отчеты непонятны или дополнительные платежи появятся позже.
Никто не должен обещать гарантированную аренду, гарантированную заполняемость или идеального арендатора. Это тревожные признаки. Попросите каждую компанию письменно объяснить свою ценовую модель, пример отчета владельцу, процесс коммуникации, правила по ремонту и сроки по сдаче жилья в аренду.
Как понять, стоит ли нанимать управляющего
Хороший управляющий — это не просто человек, который отвечает на звонки. Он/она должны быть лицензированными там, где это требуется, иметь страховку, быть организованными, отзывчивыми и уметь объяснить свой процесс простым языком. Спросите, как они последовательно проверяют соискателей, как часто проводят осмотры, как устроены согласования ремонтов, как обрабатываются trust funds там, где это требуется, и как выглядит отчет владельцу.
Также проверьте рекомендации и убедитесь в наличии лицензии, если ваш штат требует этого. Читайте договор на управление не спеша. Обратите внимание на срок действия, условия отмены, график комиссий, лимиты на утверждение ремонтов, услуги по сдаче, плату за продление, требования к резервам и любую наценку на ремонт. Владельцу проще оставаться в контроле, сравнивая предложения и выбирая, кого нанимать.
Обычно тревожные признаки легко назвать:
- расплывчатые или скрытые комиссии
- нераскрытая наценка на ремонт
- нет письменного договора на управление
- нет trust accounting там, где это требуется
- нет лицензии там, где лицензия требуется
- давление подписать прямо на месте
- плохие ответы о проверке по справедливому жилью или о документации
OwnerLedger не является управляющей компанией, риелторским агентством, адвокатом или бухгалтером. Мы — бесплатный сервис подбора, который помогает владельцам сравнивать лицензированные и застрахованные компании по управлению недвижимостью рядом с ними. Если вы хотите начать сравнивать варианты, вы можете получить подбор или посмотреть больше руководств и помощи.