Pangangasiwa ng property para sa mga may-ari sa ibang estado

Kung nakatira ka malayo sa iyong nirentahang property, mas mahalaga ang lokal na pamamahala ng property—hindi mas mababa. Ang mahusay na manager ay humahawak ng pag-screen ng tenant, pangongolekta ng upa, koordinasyon ng pagpapanatili, pagpaparenta (leasing), accounting, mga owner statement, at mga inspeksyon para hindi mo kailangang lutasin ang mga problema nang malayuan.

Ang pangunahing trabaho ay hindi lang kaginhawaan. Ito ay kontrol sa panganib: mas mabilis lumalabas ang napalampas na maintenance, pagkaantala sa pag-aayos, mahinang pag-screen ng tenant, hindi magandang komunikasyon, at “paglabas” ng pera kapag walang lokal na masusing nagbabantay sa property.

Tutulungan ka ng OwnerLedger na ihambing ang mga lisensyado at nakaseguro na kumpanya ng pamamahala ng property malapit sa iyong nirentahang lugar nang walang gastos sa’yo. Ikaw pa rin ang pipili kung sino ang kukunin, rerebyuhin ang kasunduan, at i-verify ang lisensya at mga sanggunian nang sarili mo.

Ang isang mahusay na manager ay dapat magbigay sa’yo ng malinaw na sistema para sa araw-araw na operasyon at regular na pag-uulat. Kadalasan, kasama dito ang tenant placement, pangongolekta ng upa, paghawak ng late fee, mga tawag para sa maintenance, koordinasyon ng mga supplier/vendor, move-in at move-out inspections, at buwanang owner statements.

Dapat mo ring itanong kung paano nila pinangangasiwaan ang emergency repairs, gaano sila kabilis makipag-ugnayan sa mga tenant, at paano nila dinodokumento ang work orders at paggastos. Ang malayuang pagmamay-ari ay nakadepende sa mga nakasulat na rekord. Kapag nananatiling malabo ang mga sagot, iyon ay senyales ng babala.

Hilingin ang mga sample na owner statement at itanong kung gaano kadalas mo matatanggap ang mga ito. Kasinghalaga rin ng fee schedule ang maayos na komunikasyon.

Nag-iiba ang mga bayarin depende sa market, uri ng property, bilang ng unit, at mga serbisyong kasama, kaya anumang saklaw ay gabay lang—hindi quote. Karaniwang pricing para sa residential property management ay madalas nasa 8% hanggang 12% ng buwanang nakolektang upa para sa patuloy na pamamahala, kahit may ilang market na mas mababa o mas mataas.

Ang iba pang karaniwang singil ay maaaring kasama ang leasing fee na humigit-kumulang 50% hanggang 100% ng upa para sa isang buwan, lease-renewal fee, setup o onboarding fee, inspection fees, at posibleng maintenance markups o coordination fees. May mga manager na isinasama sa buwanang bayad ang ilang serbisyo, habang ang iba ay naniningil nang hiwalay.

Para sa isang may-ari na nasa ibang estado, ang pinakamababang buwanang bayad ay hindi palaging ang pinakamababang kabuuang gastusin. Maaaring mas mura ang bahagyang mas mataas na bayad kung kasama nito ang mas mahusay na pag-screen, mas mabilis na pag-aayos, mas matibay na accounting, at mas kaunting araw ng bakante. Suriin ang buong proposal at hilingin na ang bawat bayad ay nakasulat. Tingnan ang property management fees.

Pinakamahusay gumagana ang malayuang pagmamay-ari kapag bumuo ka ng simpleng proseso ng pagre-review.

1. Kumuha ng nakasulat na management agreement bago ka pumirma.
2. I-verify na ang kumpanya ay lisensyado kung saan kinakailangan at maayos na nakaseguro.
3. Humiling ng mga sanggunian mula sa mga kasalukuyang may-ari, hindi lang mula sa mga lumang sales materials.
4. I-review ang mga sample na owner statement at mga iskedyul ng pag-uulat.
5. Magpasya nang maaga kung sino ang puwedeng mag-apruba ng mga pag-aayos at hanggang sa anong halaga sa dolyar.
6. Itago ang mga kopya ng lease, mga inspection report, mga invoice, at mga rekord ng upa.
7. Magtakda ng regular na schedule ng check-in, gaya ng buwanan o quarterly.

Siguraduhin din na alam mo kung paano pinangangasiwaan ng kumpanya ang access, keys, pagpasok ng mga supplier/vendor, at emergency contacts. Kung nakatira ka sa ibang time zone o ibang bansa, itanong kung paano ka nila makokontak kapag kailangan ng mabilis na desisyon.

Mag-ingat kung ayaw ibigay ng manager sa’yo ang mga bayarin nang nakasulat, itinatago ang maintenance markups, o iniiwasang ipaliwanag kung paano gumagana ang trust accounting. Isa pang senyales ng babala ay kapag may pressure na pumirma agad sa lugar bago mo pa nababasa ang kasunduan.

Magbantay sa mga malalabo na pangako tulad ng "kami ang bahala sa lahat" nang hindi ipinapakita kung paano sila nagse-screen ng mga tenant, dinodokumento ang mga pag-aayos, o nag-uulat sa mga may-ari. Gusto mo ng malinaw na proseso, hindi lang mga nakaka-assure na salita.

Kasama rin sa iba pang babalang senyales ang kawalan ng lokal na lisensya kung kinakailangan, kawalan ng insurance, mahina ang online o owner references, at walang malinaw na plano para sa mga inspeksyon o emergency repairs. Ikuha ang lahat nang nakasulat at basahin ang management agreement bago pumirma.

Kung ni-screen ng iyong property manager ang mga tenant, dapat pare-pareho ang pag-screen at ilapat sa parehong paraan sa bawat aplikante. Dapat silang gumamit ng mga legal at dokumentadong pamantayan at umiwas sa anumang diskriminasyong pagtrato o “steering.”

Ibig sabihin, walang mga desisyon batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, bansang pinagmulan, familial status, o disability, at walang mga informal na eksepsiyon na hindi bahagi ng nakasulat na polisiya. Ang isang mahusay na manager ay kayang ipaliwanag nang malinaw ang kanilang proseso ng pag-screen at ipakita kung paano ito inilalapat nang patas.

Dahil nag-iiba ang mga patakaran sa pagitan ng landlord at tenant at fair-housing rules ayon sa estado at lungsod, kumpirmahin ang mga lokal na kinakailangan sa isang lisensyadong property manager at, kung kinakailangan, sa isang lisensyadong abogado.