Управление недвижимостью, если вы недавно в США

Лицензированная компания по управлению недвижимостью помогает вам сдавать жилье на практике: она размещает объявление, проводит проверку (скрининг) претендентов, оформляет договор аренды и сбор арендной платы, координирует ремонты и предоставляет владельцу отчеты.

OwnerLedger — это БЕСПЛАТНАЯ служба подбора, которая связывает вас с лицензированными и застрахованными управляющими недвижимостью рядом с вами. Мы не управляем недвижимостью и не являемся риэлтором, адвокатом или юристом.

Обязанности управляющего могут отличаться в зависимости от договора, но распространенный объем услуг «под ключ» включает аренду (подбор арендатора), координацию обслуживания, коммуникацию с арендаторами, поддержку по бухгалтерии и периодические проверки. Прежде чем нанимать кого-либо, попросите перечислить точные услуги в письменном виде.

Чтобы понять, как владельцам мыслить при выборе управляющего, см. помощь владельцам.

Комиссии за управление недвижимостью могут взиматься разными способами — в зависимости от рынка и тех услуг, которые вы выбираете. Ставки отличаются по городу, типу недвижимости, количеству единиц и от того, сколько работы управляющий ожидает выполнять.

Вот честные типичные диапазоны, которые вы можете увидеть:

• Ежемесячная комиссия за управление: часто около 8%–12% от ежемесячной арендной платы, но может быть и выше или ниже.
• Комиссия за аренду (подбор первого арендатора): часто 50%–100% от арендной платы за один месяц.
• Комиссия за продление (подписание аренды заново): иногда 0%–15% от арендной платы за один месяц.
• Расходы на старт/первоначальные затраты: иногда это фиксированная «плата за старт» (на подключение, проверки и оформление документов). Сумма сильно различается.
• Расходы на обслуживание: некоторые управляющие добавляют небольшую надбавку за координацию ремонтов; другие передают затраты по фактической цене подрядчика. Спросите, есть ли надбавка и как она утверждается.

Важно: диапазоны комиссий — не сметы. Единственное точное число вы получите из письменного предложения управляющего и договора по вашей конкретной недвижимости.

Если хотите глубже понять, что обычно считается нормой и что можно обсудить, посетите комиссии за управление недвижимостью.

Прежде чем выбирать управляющего, четко определите вашу ежемесячную «реальность»: ожидаемая арендная плата минус ожидаемые расходы. Даже при хорошем управлении арендаторы могут съехать, случаются ремонты, и бывают периоды простоя.

Спросите управляющих, как они решают эти ежедневные вопросы:

1. Занятость и процесс аренды: как они устанавливают цену аренды, показывают объект и держат сроки до появления кандидатов низкими.
2. Сбор арендной платы: что происходит, если арендная плата задерживается, и применяют ли они условия договора последовательно.
3. Обслуживание: как они получают ваше одобрение, как решаются аварийные ремонты и видите ли вы счета.
4. Отчеты владельцу: как часто вы получаете отчет и какие документы/данные в него включены.

Также спросите, как они защищают ваши деньги. Многие управляющие используют практики «учет средств доверительным образом» (trust accounting), чтобы отделять средства владельца от средств компании. Вам должны предоставлять понятные отчеты владельцу и предсказуемые процессы.

Если вы еще сравниваете варианты, оформите подбор, чтобы запросить предложения у лицензированных управляющих рядом с вами.

Вам не нужно быть экспертом по недвижимости, чтобы заметить рискованное поведение. Если что-то кажется неясным или слишком торопят, замедлитесь и попросите письменные ответы.

Вот частые сигналы тревоги:

• Неясные цены или «скрытые» комиссии. Если стоимость не указана четко в письменном виде, считайте, что ее могут выставить.
• Нет письменного договора на управление. Перед тем как подписывать, вы должны ознакомиться с условиями — объемом работ, комиссиями, сроками и обязанностями.
• Не раскрытая надбавка за обслуживание или неясные правила на утверждение ремонта.
• Нет подтверждения лицензии/страховки (или вам не дадут данные, которые можно проверить).
• Нет рекомендаций или ограниченная история работы.
• Давление с просьбой подписать немедленно, особенно до того, как вы успели ознакомиться с договором.
• Обещания гарантированной занятости или гарантированной арендной платы. У законных управляющих нет возможности контролировать рынок.

По возможности получите все в письменном виде: перечень работ, график комиссий, правила по обслуживанию и частоту отчетности.

Поскольку правила различаются по штату и городу, рассмотрите вариант подтвердить детали у лицензированного управляющего недвижимостью и, при необходимости, у лицензированного специалиста.

Правила справедливого жилья применяются к владельцам и управляющим почти во всех аспектах аренды, включая рекламу и проверку (скрининг) арендаторов. Цель — последовательно и законно относиться к претендентам.

В справедливом процессе критерии скрининга должны быть одинаковыми для каждого претендента (например: подтвержденный доход и единый стандарт истории аренды — когда это применяется уместно). Решения должны основываться на объективных, документально подтвержденных критериях, связанных с рисками по договору аренды, — а не на личных характеристиках.

Если вы работаете с управляющим, спросите:

• Какие критерии вы используете для проверки претендентов?
• Как вы применяете критерии последовательно?
• Документируете ли вы решения и ведете ли записи?
• Как вы учитываете разумные запросы на приспособления для людей с инвалидностью?

Если процесс управляющего выглядит непоследовательным или наводит на мысль «мы выбираем определенные типы арендаторов», это серьезный предупреждающий знак.

Родственное руководство доступно в разделе guides — там, в том числе, темы о законном скрининге и о том, чего ожидать в период заключения договора аренды.

Когда вы используете OwnerLedger для подбора, мы собираем только самое необходимое, чтобы соединить вас с вариантами: ваши контактные данные и ваши намерения по недвижимости (тип жилья, количество единиц, город, ZIP и предпочитаемый язык).

Следующие шаги, которые защищают вас:

• Запросите предложения у нескольких лицензированных и застрахованных управляющих.
• Сравните диапазоны комиссий и точный перечень включенных услуг.
• Попросите письменный договор на управление и внимательно прочитайте его.
• Проверьте детали лицензии и страховки (и запросите рекомендации).
• Уточните, как работают утверждения по обслуживанию, включая аварийные ситуации.

После того как вы выберете управляющего, оставайтесь вовлеченным. Владельцы сохраняют контроль: вы можете просматривать отчеты, задавать вопросы и убеждаться, что услуги соответствуют тому, что сказано в договоре.

Начните с оформите подбор, а затем рассмотрите варианты вместе со своим ежемесячным бюджетом.