為租客說明公平住房（Fair Housing）

公平住房法律旨在阻止租屋歧視。一般而言，房東與物業管理者必須使用一致的篩選方式，並且不能因受保護特徵而對人差別對待，例如種族、膚色、宗教、性別、國籍、扶養狀態（家庭狀況）、或身心障礙。

這代表流程應該依照對所有人都一樣的書面標準進行：例如收入、租屋經歷、信用狀況、若有使用則是犯罪紀錄相關規則、入住/容納限制，以及其他合法條件。實際規則可能因州與城市而不同，因此當地法律很重要。

如果你是租客，你不需要自己去證明法律才能提出問題。你可以要求以書面形式提供篩選標準，並詢問是如何做出決定的。

歧視不一定一眼就看得出來。它可能表現為：電話上說一套、書面上又是另一套；在沒有明確理由的情況下，被要求繳交不同的押金；被勸阻不要申請；或是當一位相似申請人被接受時，你卻被拒絕。

它也可能出現在篩選流程中：對不同人使用不同標準；只針對少數申請人要求額外文件；拒絕提供合理調整（reasonable accommodation）相關資訊；或是對家庭人數、語言、宗教、身心障礙、或某人的出身地做出評論。

如果房東或管理者使用租客篩選（tenant screening），那麼標準必須是合法的、採用書面形式，且要用同樣方式套用在每一位申請人身上。若你想了解公平流程應該怎麼運作，請參考 租客篩選入門。

公平的篩選流程通常應該清楚、可被記錄、且前後一致。應該對每一位成年申請人提出相同問題，並以相同標準來審查申請內容。

公平的流程通常包含：
- 書面申請表
- 明確的收入或就業標準
- 明確的租屋經歷標準
- 對每一位申請人相同的篩選規則
- 在法律要求時，申請被拒絕時提供書面通知

管理者不應根據個人感受或刻板印象做決定。他們也應在需要時保留適當紀錄，並使用法律要求的代管/信託帳務（trust accounting）。如果你是房東，聘請有執照且有保險的物業管理者可以協助你降低錯誤，但你仍應在簽約前審閱合約內容、篩選政策，以及執照資訊。

先從保存證據開始：簡訊、電子郵件、申請副本、廣告截圖、通話紀錄筆記，以及日期。若可能，請以書面方式詢問拒絕的原因，並要求提供書面的篩選標準。

你也可以請住房提供者說明：某項政策是否以相同方式套用在所有人身上。訊息保持冷靜且簡短即可。如果情況看起來很嚴重，請與你所在地的公平住房（fair housing）組織，或你所在城市的持牌律師討論，因為法律與期限會因州與城市而不同。

如果你正打算找一個新住所，你仍然可以繼續往前推進。尋找會公開清楚標準的房東與管理者、會提供書面回覆、並且以相同方式對待每一位申請人的業者即可。如果你是房東、正在尋求協助，你可以透過 OwnerLedger 免費與有執照且有保險的物業管理公司 取得媒合。

租客應該知道：公平住房規則是為了保護人們免於遭受不公平的待遇，但它並不能保證一定核准。只要篩選標準是合法的，且能夠一致地使用，房東仍然可以篩選申請人。

房東應知道：篩選必須謹慎且要有文件紀錄。粗糙的流程可能帶來法律風險、周轉成本、空置造成的損失，以及投訴。良好的物業管理者通常會收取每月管理費、租約/承租（leasing）費、續租費、設定/開辦費，有時還會協調維修；實際金額取決於市場與服務內容，而且不是報價。所有費用都要以書面索取，並在聘用前比較各項提案。

想要更多用白話說明的協助，請參考 租客資源 與我們的 指南。